나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11810 [1] 경상남도 김해시 대청동 333-6 갑오마을부영아파트 504동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '계동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트경사슬라브 12층 건물 내 제10층 제1003호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅마감.
내벽 및 천정 : 벽지 및 일부 타일붙임.
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 장방형에 유사한 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 아파트 단지 서측으로 대로3류, 남측으로 중로1류와 각각 접하며, 동측으로 보행자전용도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역
(장유지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(계동초등학교 상대)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원에서 진행 중인 2025타경11810 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 경상남도 김해시 대청동 333-6 갑오마을부영아파트 504동 10층1003호이며, 아파트 용도로 사용되고 있습니다.

감정평가액은 175,000,000원입니다.

토지 면적은 48.03㎡ (약 14.53평)이며, 건물 면적은 80.75㎡ (약 24.43평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 홍OO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

건축물 정보에 따르면, 해당 아파트는 2002년 8월 19일에 사용 승인된 갑오마을 부영아파트(갑오마을5단지부영6차)로, 총 12층 건물 중 10층에 위치하고 있습니다. 전용 면적은 80.75㎡입니다.

2. 입지조건

본건 아파트는 경상남도 김해시 대청동에 소재하며, '계동초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

단지 내 차량 출입이 용이하며, 일반적인 대중교통 이용 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 서측으로는 대로3류(폭 25m~30m), 남측으로는 중로1류(폭 20m~25m), 동측으로는 보행자전용도로와 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로 관련 용도지역 지정 및 가축사육제한구역, 상대보호구역(계동초등학교), 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 홍OO입니다.

등기부 현황상 말소기준권리는 홍은설이 신청한 강제경매 개시결정(접수일자: 2025-07-16, 권리금액: 147,000,000원)입니다.

임차인으로 홍은설 씨가 있으며, 보증금 140,000,000원에 대한 주택임차권(접수일자: 2025-04-04)이 등기되어 있고, 말소 여부는 '인수'로 기재되어 있습니다.

이는 해당 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 낙찰자가 보증금 140,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높음을 시사합니다.

다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 '말소: 인수' 기재와 상충되어 면밀한 확인이 필요합니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권 및 공동담보 물건에 해당할 수 있어 추가적인 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건 아파트 단지는 대규모 주거 단지 내에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

이는 지역 주민들의 기본적인 생활 편의를 충족시키는 데 기여하며, 안정적인 상권 형성에 긍정적인 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 계동초등학교가 있어 자녀의 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 대규모 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 교통: 단지 주변으로 대로 및 중로가 접해 있어 차량 이용이 편리하며, 다양한 노선의 시내버스 이용이 가능합니다. (김해 버스 21, 21-1, 22, 25, 26, 58, 59, 97, 97-1, 98, 창원 버스 770, 부산 버스 221 등 이용 가능)

* 기타: 본건 소재지 인근에서는 쓰레기 소각 및 재활용을 담당하는 김해자원순환시설(경상남도 김해시 부곡로 35)이 있으나, 이는 본건 아파트에서 직접적인 영향을 받을 만한 거리에 위치하지는 않으며, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 홍은설 임차인은 보증금 140,000,000원에 대한 대항력을 갖추고 있으며, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 높습니다. 임차인의 확정일자(2020-11-18)가 말소기준권리보다 앞서므로 인수 의무가 발생합니다.

* 권리 관계의 복잡성: 등기부상 '주택임차권(을12)'과 '강제경매(갑7)'의 순서, 금액, 말소 여부, 그리고 '인수 보증금 합계: 0원' 기재와 '말소: 인수' 기재의 불일치는 추가적인 법률 검토가 필요한 부분입니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임차인의 전입 여부, 거주 현황 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 대청동의 인기 아파트 단지에 위치하며, 주변 환경 및 생활 편의 시설이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 홍은설 씨가 상당한 금액의 보증금(140,000,000원)을 가지고 있으며, 이를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아 입찰 시 총 인수 금액을 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 등기부등본 상의 권리 관계가 다소 복잡하여 명확한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트 밀집 지역으로, 기본적인 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 미래 가치: 장기적으로 지역 개발 및 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인 인수 부담을 고려하여 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 면적 및 층(10층)의 아파트가 2026년 4월 13일에 158,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 175,000,000원입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 낙찰자가 인수한다고 가정할 때, 실질적인 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 시장 시세(약 158,000,000원) 및 감정가(175,000,000원)를 고려하여 총 취득 비용이 과도하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

총 취득 목표가를 약 160,000,000원으로 설정할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

예상 입찰가 = 총 취득 목표가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 160,000,000원 - 140,000,000원 = 20,000,000원

따라서, 보증금 140,000,000원 인수 조건 하에, 본 물건의 예상 입찰가는 약 20,000,000원에서 30,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 권리 관계에 대한 최종 확인 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.