나이스옥션 법원경매 창원 2025타경594 [1] 경상남도 창원시 진해구 풍호동 83-101 디에스아이존빌 104동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 '디에스아이존빌' 104동 3층 302호 단위새대로서, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건내 3층 302호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감
창 호 : 샤시창호구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통수준임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>
기호2 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>
기호3 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경594 (1)

1.2. 소재지

경상남도 창원시 진해구 풍호동 83-101 디에스아이존빌 104동 3층 302호

1.3. 물건 종류 및 용도

아파트

1.4. 감정가

236,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 78.85㎡ (약 23.85평)

토지지분: 78.8535㎡ (약 23.86평)

건물면적: 84.61㎡ (약 25.61평)

건물지분: 84.607㎡ (약 25.60평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

박OO

1.9. 토지 및 건물 제시외 면적

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동에 위치한 '디에스아이존빌' 아파트 단지 내 104동 3층 302호입니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 진입 도로 및 주차장 시설 또한 보통 수준으로 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건의 말소기준권리는 2018년 10월 5일 접수된 농협은행주식회사의 근저당(을10)입니다. 이 권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 소멸주의 원칙 적용 여부

등기부등본 상의 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 현황 미상 부분은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 지구 지정

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있어 주거 용도로 적합합니다.

4.2. 주변 상업 시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 3층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샤시 창호 구조입니다. 내부에는 급배수, 위생, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명은 '디에스아이존빌'이며, 총 13개 동에 372세대가 거주하고 있습니다. 최고 6층 규모이며, 총 주차 대수는 358대(지상 3대, 지하 32대)입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한 사항

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지(군사기지 및 군사시설 보호법) 등으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다. 이러한 군사시설 보호 구역은 건축 및 개발 행위에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 규정 확인이 필요합니다. 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6.2. 기타 특이사항

임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유자 및 보증금 관련 사항을 사전에 철저히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 풍호동에 위치한 디에스아이존빌 아파트로, 2002년 사용승인된 건입니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 있어 생활 환경이 양호합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황 미상 부분은 주의가 필요합니다. 군사시설 보호구역 등으로 인한 개발 제한 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 위치, 근린생활시설 및 학교 인접으로 우수한 생활 편의성 보유.

* 6층 건물 중 3층에 위치하여 채광 및 조망이 비교적 양호할 수 있음.

* 차량 및 대중교통 접근성이 편리한 입지.

* 최근 유사 면적 거래 사례를 통해 시세 파악 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.607㎡) 및 층수(3층)의 동일 단지 매물이 2026년 5월 3일에 24,700,000만원에 거래되었습니다. 이는 본 물건의 감정가(236,000,000원)와 비교했을 때 합리적인 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

권리 분석 상 인수할 보증금이 없다는 점과 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 수준에서의 낙찰을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 군사시설 보호 구역 등 제한 사항 및 임차인 현황 미상 부분에 대한 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

추천 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.