나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12185 [1] 울산광역시 동구 방어동 1158-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동에 소재하는 화암초등학교 북서측 인근에 위치하는 부동산으로 부근일대는 근린생활시설,다가구주택,아파트,업무시설 등이 소재하며 제반 환경 보통정도임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정 보통정도임.

형태 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로 평탄하며,상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

남동측으로 중로에, 북서측으로 소로에, 북동측으로 세로가 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m ~10m)(접함),
소로3류(폭 8m 미만)(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률> , 상대보호구역(2016-12-12)(화암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

기호(2) 제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접함),
중로1류(폭 20m ~25m)(집산도로)(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률> , 상대보호구역(2016-12-12)(화암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

기호(3) 제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m ~10m)(접함),
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률> , 상대보호구역(2016-12-12)(화암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 철골철근콘크리트 및 철골조 철근콘크리트지붕4층 건물으로
외벽 ; 판넬 .
내벽 : 벽지마감 및 내장타일마감,인테리어 마감 등임.
창호 : 샷시창임.

이용상태

1,2층은 근린생활시설 (상호;디디바바문구)
3,4층은 창고시설(현황 공실임).

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비,승강기설비,부분적으로 냉.난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물 기호 (ㄱ)이 소재하며 ,평가목적을 고려하여 실측사정하여 평가하였으며,토지에 미치는 영향은 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 현관) 포함.
2. 근린생활시설 및 창고시설로, 1,2층 문구도매점, 3,4층 창고시설.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12185 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소재지: 울산광역시 동구 방어동 1158-1

용도: 근린시설 (1, 2층), 창고시설 (3, 4층)

감정가: 2,341,141,160원

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 564.00㎡ (약 170.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

이용상태: 3필지 일단의 부정형 토지로 평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남동측으로 중로, 북서측으로 소로, 북동측으로 세로가 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 기호(1) 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 소로3류(폭 8m 미만) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(화암초등학교).

- 기호(2) 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접함, 중로1류(폭 20m~25m) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(화암초등학교).

- 기호(3) 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(화암초등학교).

1.3. 건물 정보

건물면적: 1115.59㎡ (약 337.47평)

건물 제시외면적: 10.40㎡ (현관)

건물 구조: 철골철근콘크리트 및 철골조 철근콘크리트지붕 4층 건물로 외벽은 판넬, 내벽은 벽지 및 내장 타일, 인테리어 마감이며 창호는 샷시창입니다.

주요 용도: 1, 2층은 근린생활시설 (현황: 디디바바문구), 3, 4층은 창고시설 (현황: 공실)입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 부분적으로 냉·난방설비 등이 되어 있습니다.

특이사항: 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 현관)이 포함되어 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 동구 방어동에 소재하며, 화암초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

부근 일대에는 근린생활시설, 다가구주택, 아파트, 업무시설 등이 소재하며, 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-04-07

대항력: 있음

비고: 금액은 있으나 차임이 0원이므로, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 남

보증금: 20,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2022-03-25

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 임차인 김 의 경우 보증금 외 차임이 없는 특이사항이 있어 명도 시 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 현재 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류)는 말소 예정입니다.

말소기준권리: 울산수산업협동조합 근저당 (2023-09-01 접수)

등기부채권 총액: 2,179,195,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

본 물건은 울산광역시 동구 방어동의 일반적인 근린 상업지역에 위치합니다.

주변으로 화암초등학교, 방어초등학교 등 교육 시설과 다수의 아파트 단지, 기존 상가 건물이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 및 주거 배후 수요를 기반으로 하는 지역입니다.

주변에 대규모 산업단지나 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

가장 근접한 교육 시설은 화암초등학교이며, 방어초등학교도 인근에 위치합니다.

단지 내 편의점, 소매점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

보다 넓은 범위의 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 접근해야 할 수 있습니다.

주변에 대규모 산업단지나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있지 않아 정주 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김 (보증금 10,000,000원, 차임 0원) 및 남 (보증금 20,000,000원, 차임 100,000원)이 대항력을 가지고 있어, 명도 시 예상치 못한 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 김 임차인의 경우 보증금 외 차임이 없는 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 현황 공실: 3, 4층 창고시설이 현재 공실 상태로, 공실로 인한 임대 수익 감소 위험이 있습니다.

* 복합 용도: 1, 2층은 근린생활시설, 3, 4층은 창고시설로 이용되어 있어, 향후 운영 시 복합적인 관리가 필요합니다.

* 감정가 대비 채무 총액: 등기부 채권 총액이 감정가에 근접하여, 높은 낙찰가율 시 추가 수익 확보에 부담이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 방어동에 위치한 근린생활시설 및 창고시설로, 교육시설(화암초등학교) 인근에 자리하고 있습니다. 1, 2층은 근린생활시설(문구점)로 영업 중이나, 3, 4층은 창고시설로 공실 상태입니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 상업 및 주거 혼합 지역으로 근린생활시설의 잠재적 수요가 있습니다.

* 1,115.59㎡ (약 337평)의 상당한 건물 면적으로 다양한 사업적 활용이 가능합니다.

* 1, 2층의 근린생활시설(문구점) 운영 중이라는 점은 꾸준한 수요가 있음을 시사합니다.

* 제2종일반주거지역에 속하여 건폐율 및 용적률 범위 내에서의 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,341,141,160원

인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인들의 보증금은 명시적으로 인수되는 것으로 간주되지 않으나, 명도 진행 시 협상 또는 법적 절차에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금을 제외하고, 추후 명도 비용 및 추가적인 검토 비용을 반드시 고려해야 합니다.

본 물건의 최적 입찰가는 현장 조사, 임대 수익률 분석, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. (별도 명도 컨설팅 비용, 세금, 수리비 등을 고려하여 총 투자 비용 산정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.