나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12160 [1] 울산광역시 남구 신정동 950-8 맑은아침 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '울산중앙중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 대중교통수단을 비
롯한 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

가. 건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평슬래브지붕 지상8층 중 제3층 제303호로서,
외벽 : 치장석 붙임 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등
창호 : 새시 창호 등입니다.

나. 이용상태
공부 및 현황 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

인접 도로상태

주변 가로망 상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수암초)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12160 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 남구 신정동 950-8 맑은아침 3층303호 (도로명주소: 울산광역시 남구 수암로54번길 56 (신정동))

용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평슬래브지붕, 지상 8층 중 제3층 제303호

건물면적(전용): 67.32㎡ (약 20.37평)

토지면적(대지권): 40.60㎡ (약 12.28평)

토지지분: 40.6㎡ (약 12.28평)

건물지분: 67.32㎡ (약 20.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 172,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동에 소재하며, '울산중앙중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

주변 가로망 상태는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 기록이 있으며, 말소기준권리인 근저당권(한화생명보험주식회사, 2023-02-24 접수, 금132,000,000원)이 존재합니다.

등기부채권 총액은 151,531,518원입니다.

이 외 다수의 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정으로 분석됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박영근

전입일자: 2020-01-10

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 없이 거주 중이므로 명도에 각별한 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김동걸

전입일자: 2024-02-16

대항력: 없음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 인수 보증금은 없으며, 대항력이 없어 명도 대상입니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 중복사건으로 진행 중이며, 대항력 있는 임차인(박영근)이 존재합니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 나머지 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인(박영근)의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상업 및 편의시설

단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있으며, 울산광역시 남구 지역은 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 다양한 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건은 '울산중앙중학교' 서측 인근에 위치하며, '수암초등학교' 역시 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 주거 지역 특성상 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용도 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(박영근)의 존재입니다. 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 중복사건

중복사건으로 진행 중이라는 점은 경매 진행 과정이나 매각 결과에 영향을 줄 수 있는 변수입니다.

6.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(울산중앙중학교, 수암초등학교)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구의 도심권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 교육 환경 역시 우수하여 실수요자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 없이 거주하고 있어 명도 리스크가 가장 크다고 할 수 있으며, 중복사건으로 진행 중이라는 점도 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 명도 협상에 신중을 기해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

울산 남구의 주거 중심지에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

인근 학교와의 접근성이 좋아 교육 여건이 우수합니다.

8.2. 잠재적 가치

신정동 지역은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 향후 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 172,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 명도에 따른 잠재적 비용과 시간을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준을 고려할 수 있으나, 명도 협상 결과에 따라 유동적일 것입니다.

예상 입찰가 범위: 154,800,000원 ~ 172,000,000원.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 명도 협상 시뮬레이션을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.