나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경1983 [1] 대구광역시 달서구 송현동 432 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 ""송경시장"" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근은 단독.다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건 주위까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대 부정형의 토지로서 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 진입로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2): 시멘벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물로서
외벽: 적벽돌, 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지, 타일 등,
바닥: 바닥재, 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

기호 2): 단독주택(공실)임.

설비내역

기호 2): 위생.급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.(제시외건물 ㄱ~ㅂ)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 옥상에 차양시설이 되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공실.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경1983 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 송현동 432

용도: 다세대주택

감정가: 362,605,980원

토지면적: 233.00㎡ (약 70.5평)

건물면적: 196.09㎡ (약 59.3평)

건물 제시외면적: 84.30㎡ (약 25.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공실.

건축물대장상 주요 내용:

* 건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물

* 준공일: 1988년 7월 4일

* 주요 용도: 단독주택 (건축물대장상 '다세대주택(2세대)' 표기)

2. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 '송경시장' 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 동측으로는 폭 약 2.5미터 내외의 진입로가 접해 있습니다. 토지 이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 10월 26일 접수된 류명순의 가압류(150,000,000원)입니다. 이보다 선순위 권리인 소유권 이전 등기(1989-03-27, 2005-01-28)는 존재하나, 말소기준권리 및 이후 접수된 강제경매(2025-07-14, 채권자 유OO, 208,284,932원)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되며, 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 인수 여부 및 명도 관련 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 '송경시장' 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주거지대 내에 위치하지만, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 시장 인근 상권은 일반적인 배후 주거지역의 수요를 충족하는 소규모 상가들이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 원활하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 파악됩니다.

* 편의시설: '송경시장'이 인근에 위치하여 장보기 등 생활 편의성이 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 교육시설: (별도 정보 없음)

* 공공시설: (별도 정보 없음)

* 혐오시설: 현재 파악된 직접적인 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 물건이 공실이므로 명도 관련 문제는 없으나, 즉시 수익 창출이 어려운 점을 고려해야 합니다.

* 건축 연도: 1988년 준공으로 노후화가 진행된 건물입니다. 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 접근로: 동측 진입로 폭이 약 2.5미터로 협소하여 대형 차량 접근 및 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 별도 면적(84.30㎡)의 제시외 건물이 포함되어 있어, 이의 철거 또는 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 정확한 임대 현황 파악이 어려워 인수 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 송현동의 주택가에 위치하며, 시장 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 있는 다세대주택입니다. 감정가는 3억 6천만원대이며, 토지와 건물 모두 일괄매각 대상입니다. 노후화된 건물, 협소한 접근로, 공실 상태, 제시외 건물 포함 등 여러 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상인 점은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 시장 인근으로 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 주거지역에 위치합니다.

* 활용성: 제시외 건물이 포함되어 있어 추가적인 공간 활용이나 가치 상승 잠재력이 있습니다. 공실 상태로 즉시 활용이 가능합니다.

* 발전 가능성: 주변 지역의 개발 가능성 및 시장 활성화 정도에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 362,605,980원입니다. 최근 거래된 주변 다세대주택 개별 호실의 실거래가를 고려할 때, 본건의 총 건물 면적(59.3평) 대비 평당 약 527만원에서 700만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건은 전체 건물이므로 개별 호실과는 차이가 있으나, 감정가가 시장 시세와 부합한다고 볼 수 있습니다. 다만, 건물의 노후화, 공실 상태, 협소한 진입로 등의 리스크 요소를 감안할 때, 감정가보다는 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 약 325,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가의 약 89.6% 수준이며, 시장 상황 및 본건의 잠재적 가치를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.