나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3929 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1612 두산위브더제니스 108동 37층 3703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 ""두산위브사거리"" 북동측에 소재하는 ""두산위브더제니스"" 제108동 37층 3703호 아파트 단위세대로서, 주위는 간선도로변 정비된 주택지대로서, 아파트단지, 단독주택 노선상가 및 학교와 공원 및 임야지대등으로 주거환경 양호함.

교통상황

간선도로변에 소재하므로 제반 차량 출입 용이하고, 대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지부 48층건 제108동 중 37층 3703호 단위세대로서,
외벽 : 화강석 치장 및 몰탈 위 페인팅 등.
내벽 : 대리석 등 석재 벽치장, 벽지, 타일 등 마감.
바닥 : 대리석, 타일 등 마감.
창호 ; 시스템 창호임.
( 사용승인일 : 2010.12.07.)

이용상태

아파트 - 방4, 거실, 주방 겸 식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등
(공개된 자료에 의함)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기, 소화전, 스프링클러, 화재경보시설 등 방화설비, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

대략 삼각형에 가까운 토지로 인접도로와 평탄하게 조성된 아파트 부지임.

인접 도로상태등

남측 및 서측 폭 40m(서측도로와 아파트 단지 사이는 완충녹지임), 북동측 폭 20m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제3종일반주거지역(건폐율20%이하,용적률300%이하,높이:최고층48층이하외기타해당과문의) , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(저촉)
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 소유자가 거주하고 있는 것으로 조사되었으나 재확인이 필요할 것임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

포항지원 2025타경3929 (1)

1.2. 소재지

경상북도 포항시 북구 장성동 1612 두산위브더제니스 108동 37층 3703호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

525,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 64.76㎡ (약 19.60평)

토지 지분: 64.76㎡ (약 19.60평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 144.99㎡ (약 43.85평) (전용면적 기준)

건물 지분: 144.99㎡ (약 43.85평) (전용면적 기준)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

포항농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동에 위치한 "두산위브더제니스" 아파트 단지 내 108동 37층 3703호입니다. 주변은 간선도로변을 따라 잘 정비된 주택지대로, 아파트단지, 단독주택, 노선상가, 학교, 공원 및 임야 등이 혼재하여 전반적으로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지가 간선도로변에 위치하여 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 대략 삼각형에 가까운 형상이며, 인접 도로와 평탄하게 조성된 아파트 부지의 일부입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건이 속한 아파트 단지는 남측 및 서측으로 폭 40m의 도로, 북동측으로 폭 20m의 포장도로와 접하고 있습니다. 서측 도로와 단지 사이에는 완충 녹지가 조성되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 건폐율 20% 이하, 용적률 300% 이하, 최고 48층 이하 등의 건축 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 광로3류(폭 40m~50m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 일부 저촉되는 부분이 있습니다. 가축 사육 제한 구역 및 상대 보호 구역으로 지정되어 있어 관련 법률에 따른 제한사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

현재 조사된 임차인은 이봉우 씨이며, 보증금 0원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2014년 11월 14일이나, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

등기부등본 상 근저당권(포항농업협동조합, 2014-11-12 접수, 313,800,000원)이 말소기준권리입니다. 경매 절차를 통해 매각되면 위 임차인의 권리를 제외한 모든 후순위 권리(근저당, 압류 등)는 소멸됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 총 채무액 (등기부상)

등기부상 채권 총액은 약 408,000,000원입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 생활 편의시설

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 다양한 편의시설이 위치하여 생활이 편리합니다. 주위 환경은 비교적 잘 정비된 주거지역으로, 상가, 학교, 공원 등이 근거리에 있어 주거 편의성이 높습니다.

4.2. 교육 시설

장량초등학교, 포항장원초등학교, 포항장흥초등학교 등 초등학교와 장흥중학교, 포항장성고등학교 등 중고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

4.3. 기타 편의시설

가까운 곳에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트 명칭: 장성두산위브더제니스

건축년도: 2010년 12월 07일 사용승인

총 동수: 9개 동

총 세대수: 1,713 세대

주차 대수: 총 234대 (지상 3대, 지하 231대, 전기차 충전기 지하 31대 포함)

최고 층수: 48층

5.2. 건물 내부 구조 (조사된 내용 기반)

본 물건은 144.99㎡(약 43.85평) 전용면적의 아파트로, 방 4개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.3. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전, 스프링클러 등 방화설비, 도시가스 개별난방 시스템이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 확인 필요 사항

현재 소유자가 거주하고 있는 것으로 조사되었으나, 이는 재확인이 필요합니다. 실제 점유 관계 및 명도 시 주의가 요구됩니다.

6.2. 주변 시설

혐오시설 관련 특이사항은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타

토지이용계획 상 일부 도로와의 저촉 및 각종 제한구역(가축사육제한, 상대보호구역 등)이 존재하므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구의 주요 아파트 단지인 두산위브더제니스 내 고층에 위치한 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 잘 갖춰진 주거 환경을 자랑합니다. 아파트 단지 자체의 규모와 인프라가 뛰어나며, 주변 교육 시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도 후 소유권 행사에 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 관계에 대한 명확한 확인이 필요하며, 토지이용계획 상의 일부 제한사항은 사전에 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 포항시 북구 장성동의 신흥 주거지역 내 핵심 단지 위치

* 144.99㎡ (약 43.85평)의 넓은 전용 면적

* 48층 최고층 아파트의 37층 고층으로 우수한 조망 및 일조권 기대

* 최근 동일 면적 아파트가 4억 8,500만원에 거래된 사례 확인

* 말소기준권리보다 선순위 권리 및 임차인의 대항력이 없어 권리 분석상 안전

9. 예상 입찰가

본 물건은 144.99㎡(약 43.85평) 면적에 대해 감정가는 525,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(144.99㎡)의 25층 아파트가 2026년 7월 15일 485,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 37층에 위치하여 25층보다 상층부에 해당하므로, 층수에 따른 가치 상승분을 고려할 때 시세는 485,000,000원보다 높게 형성될 것으로 보입니다. 또한, 감정가(525,000,000원)와 최근 거래가를 고려할 때, 권리상 인수하는 보증금이 없는 점, 아파트의 전반적인 가치 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근할 경우, 510,000,000원 ~ 520,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.