나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3921 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 247-5 신성힐사이드 7층 701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재‘포항남부초등학교’남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트, 다세대주택 및 저층형 단독주택, 공원시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 및 지상 10층건 중 제7층 제701호 단위세대로서,
외 벽 : 현무암 타일 및 대리석(사하마), 드라이비트, 몰탈위페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지, 타일 및 일부 화강석 치장 등 마감
바 닥 : 원목무늬 강화마루 및 타일 등 마감
창 호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전 설비, 승강기설비, 화재경보기 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형지로서 남동측 하향 경사지에 계단식으로 자체 평탄하게 조성된 공동주택(아파트) 및 제1종근린생활시설(소매점) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3,5,6): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2020-02-13)(그린웨이).
기호(4): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-02-13)(그린웨이).

공부와의 차이

본건 토지 기호(1,2,4,6)은 공부상 지목 '전' 이나, 현황 '대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '김건희' 임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없 음.

물건 비고

본건 토지 기호(1,2,4,6)은 공부상 지목 "전"이나 현황 "대"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 포항지원 2025타경3921 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 247-5, 신성힐사이드 7층 701호

건물 명칭: 신성힐사이드

해당 층: 7층

구분: 아파트

감정가: 200,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 50.23㎡ (약 15.2평)

토지 지분: 50.2289㎡ (약 15.2평)

건물 전용 면적: 56.17㎡ (약 17.0평)

건물 총 면적 (연면적): 2727.648㎡ (약 825.1평)

건물 층수: 지하 1층, 지상 10층

건축년도: 2016년 건축 허가, 2021년 사용 승인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 '포항남부초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 저층형 단독주택 및 공원시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입이 용이하며, 북서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 용도

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 대구은행의 가압류(2023.10.11 접수, 238,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 대구은행 가압류 (238,000,000원)

* 이중덕 가압류 (121,980,000원)

* 주택도시보증공사 강제경매 (190,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

* 임차인: 장현용

- 보증금: 190,000,000원

- 전입일자: 2022년 6월 29일

- 확정일자: 2022년 5월 26일

- 대항력: 있음

- 비고: 물건명세서 상 본건의 을구 1번 임차권등기(장현용, 190,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 임차인 현황

* 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 전입일자: 2025년 6월 5일

- 대항력: 없음

- 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 상업 시설보다는 주거 편의 시설 위주로 형성되어 있으며, 배후 수요는 지역 주민에 기반합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 포항남부초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

주변 주거 지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오 시설

'포항시 북구 용흥동 247-5 주변 혐오시설' 검색 결과, 현재 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장현용 씨에게 지급해야 할 보증금 190,000,000원입니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인은 잔액을 추가로 인수해야 하므로 총 인수 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.

6.2. 토지 지목과 현황 불일치

공부상 토지 지목이 '전'이나 현황 '대'인 점은 특이사항으로, 건축물 대장 및 등기부상 문제가 없다면 큰 문제는 없을 수 있습니다.

6.3. 경매 절차 관련 불확실성

인수되는 임차 보증금이 190,000,000원임에도 불구하고, 경매 개시 채권액이 190,000,000원입니다. 이는 최저 입찰가가 인수 보증금과 개시 채권액을 합한 금액보다 낮아 경매가 유찰될 가능성 또는 매각 허가 결정이 어려울 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본건은 포항남부초등학교 인근의 아파트로, 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원이 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 부담입니다. 감정가가 200,000,000원인 점을 고려할 때, 인수되는 보증금으로 인해 총 취득 비용이 감정가를 초과할 가능성이 높습니다. 투자 가치를 판단하기 위해서는 보증금 인수 후의 실질적인 시장 가치와 기대 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 양호한 주거 입지

* 비교적 신축 연식

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보 가능 (권리 인수 후)

9. 예상 입찰가

인수 보증금(190,000,000원)을 제외하고, 감정가(200,000,000원)를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 10,000,000원

참고: 위 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 감정평가액을 기준으로 계산된 금액입니다. 본건의 경우, 매수인은 임차인 장현용 씨의 보증금 190,000,000원을 추가로 인수해야 하므로, 총 실제 취득 비용은 '예상 입찰가' + '인수 보증금'(190,000,000원)이 됩니다. 따라서, 예상 입찰가 10,000,000원을 기준으로 할 때 총 취득 비용은 10,000,000원 + 190,000,000원 = 200,000,000원입니다.

이는 감정평가액과 동일한 금액이나, 본건 경매 개시 채권액(190,000,000원)과 인수되는 보증금(190,000,000원)을 고려할 때, 10,000,000원의 입찰가는 경매 절차 상 매우 낮은 금액으로, 실제 입찰가가 이보다 높게 형성되거나 경매가 유찰될 가능성이 매우 높습니다. 본 예상 입찰가는 제공된 규칙에 따른 산출이며, 투자 결정 시에는 상세한 권리 분석 및 시장 조사를 기반으로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.