나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5375 [1] 경상북도 예천군 보문면 작곡리 444-2 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람감정 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 보문면 작곡리 소재 "예천I.C" 서측 인근에 위치하며 주위는 지방도주변 상가지대로서 각종 상업시설,농경지,농가주택,임야등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량 출입 용이하며 지방도변에 위치하는바, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1) 부정형의 토지로서 주유소 및 판매시설 부지로 이용중임. 기호2,3) 2필 일단지 부정형의 토지로서 상업용 부지로 이용중임. 기호4) 사다리형에 가까운 토지로서 상업나지임.

인접 도로상태

기호 1~4) 북서측으로 왕복2차선 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2,4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역,접도구역저촉임. 기호 3) : 계획관리지역,가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

별첨 " 지적 및 건물개항도"와 같이 제시목록외 물건이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 경량철골조 판넬지붕 단층 건으로서 외 벽 : 판넬마감 내 벽 : 석고보드위 페인트마감 바 닥 : 바닥타일등 창 호 : 새시창임 나) 조적조 슬래브지붕 단층건으로서 외 벽 : 적벽돌 치장 내 벽 : 타일마감 바 닥 : 바닥타일등 창 호 : 새시창임 다) 철골조 강판지붕 단층건으로서 주기둥 : 원형 철골 바 닥 : 시멘트 콘크리트마감 라) 철골조 강판지붕 단층건으로서 외 벽 : 판넬마감 내 벽 : 판넬 및 타일마감 바 닥 : 시멘트몰탈마감 창 호 : 새시창임

이용상태

가) 소매점 및 화장실 나) 창고 다) 캐노피 라) 음식점으로 이용중임.

설비내역

기호 가,라) 건물에 급배수 위생설비등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물로 사료되는 제시목록외 물건이 소재함.

공부와의 차이

기호 가) 공부상 "컨테이너 및 세멘부록조 슬라브지붕" 이나 실제 "경량철골조 판넬지붕"임 기호 나) 공부상 용도가 "화장실"이나 실제 "창고"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 : 미상임. 기타사항 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 일부 기계기구 소재불명. 임차인 소유의 제시외 주유기(셀프주유기) 2식 매각 제외. 목록 2 컨테이너 및 세멘블록조 슬라브지붕 단층 사무실은 실제 "경량철골조 판넬지붕"이고 단층 화장실은 실제 "창고"임. 2025. 9. 29.자 임옥자로부터 유치권신고가 있으나 성립 여부는 불분명하며, 2026. 5. 4.자로 신청채권자의 승계인의 유치권신고에 대한 배제신청서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 상주지원 2025타경5375 (1)

소재지: 경상북도 예천군 보문면 작곡리 444-2

용도: 위험물저장 및 처리시설

감정가: 494,326,300원

토지면적: 2069.00㎡ (약 625.9평)

건물면적: 366.61㎡ (약 110.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 현황

본 물건은 위험물저장 및 처리시설로 사용 중인 건물입니다. 건축물대장 상 건물(2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽은 판넬 마감, 내벽은 석고보드 위 페인트 마감, 바닥은 타일 등이며, 소매점 및 화장실로 이용 중입니다. 건물(5)는 경량철골구조 단층 건물로서, 외벽은 판넬 마감, 내벽은 판넬 및 타일 마감, 바닥은 시멘트몰탈 마감이며, 음식점으로 이용 중입니다. 또한, 조적조 슬래브지붕 단층 창고와 철골조 강판지붕 단층 캐노피가 부합물 또는 종물로 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 보문면 작곡리 소재 "예천I.C" 서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변의 상가지대로서 각종 상업시설, 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 지방도변에 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

기호 1~4) 토지는 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1,2,4) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역 저촉

* 기호 3) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2018-09-19 접수, 하나은행 근저당권 (을7)

* 등기부채권 총액: 829,482,801원

* 하나은행 근저당: 360,000,000원 + 120,000,000원

* 에스케이가스 가압류: 349,482,801원 (본 경매의 청구채권액)

* 경매개시결정(강제경매): 에스케이가스주식회사, 228,827,765원

* 임의경매개시결정: 하나은행, (2025타경247)

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임옥자

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-01

* 확정일자: 2025-02-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 임옥자는 높은 보증금에도 불구하고 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 분석됩니다. 그러나 임차인과의 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 유치권

2025년 9월 29일자로 임옥자로부터 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부는 불분명합니다. 2026년 5월 4일자로 신청채권자의 승계인으로부터 유치권 신고에 대한 배제 신청서가 제출되었습니다. 유치권의 존재 여부와 그 성립 여부는 본 경매 사건의 중요한 위험 요소 중 하나로, 낙찰 후에도 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 환경

본건은 지방도변에 위치하여 일반 상업시설 및 주유소, 편의점, 식당 등이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. "예천I.C" 인근이라는 지리적 이점으로 인해 물류 또는 산업 관련 시설 운영에 잠재적 이점을 가질 수 있습니다. 주변 지역은 상업시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 산업 시설보다는 소규모 상업 및 농업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 보입니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

지방도변에 위치하여 기본적인 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다. 다만, 대형 병원, 종합 쇼핑몰 등은 인근 도시로 이동이 필요할 수 있습니다. 예천군에는 문화 및 체험 시설로 목재문화체험장, 예천문화관광재단 등이 운영되고 있으나, 본건 소재지와는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

5.2. 주변 교육 및 의료시설

본건 소재 지역은 농촌 및 소규모 상업 지역의 특성을 가지므로, 주요 교육 및 의료 시설은 인근 읍면 지역에 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 공부와의 차이

* 목록 2 (사무실)는 공부상 "컨테이너 및 세멘블록조 슬라브지붕"이나, 실제로는 "경량철골조 판넬지붕"으로 확인되었습니다.

* 단층 화장실은 공부상 용도가 "화장실"이나, 실제로는 "창고"로 이용 중입니다.

이러한 공부와의 차이는 추후 건물 관리 및 이용에 있어 문제 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 물건

* 총 건물 면적 외에 22.00㎡(약 6.65평)의 제시외 건물이 매각 대상에 포함됩니다.

* 일부 기계기구의 소재가 불명확하며, 임차인 소유의 셀프주유기 2식은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 현장 확인 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요함을 의미합니다.

6.3. 유치권 성립 불분명

임차인 임옥자의 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부가 불분명하고, 이에 대한 배제 신청이 제출된 상태입니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁의 소지를 안고 있어 주의가 필요합니다.

6.4. 중복사건

본건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 유사한 사건이 동시에 진행되고 있음을 의미하며, 매각 절차 진행에 있어 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

6.5. 기계기구 소재 불명

일부 기계기구의 소재가 불명확하여 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 위험물저장 및 처리시설로, "예천I.C" 인근 지방도변이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 넓은 토지 면적과 함께 특정 산업용 시설로서의 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 임차인의 유치권 신고 및 그에 대한 법적 다툼 가능성, 건물 공부와의 차이, 일부 기계기구의 소재 불명, 중복사건 등의 다수 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 유치권 문제는 낙찰 후에도 상당한 부담으로 작용할 수 있으므로, 법률 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* "예천I.C" 인근 지방도변 위치로, 물류 및 산업 관련 시설 운영에 유리한 입지.

* 위험물저장 및 처리시설이라는 특정 용도에 적합한 시설.

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 사업 확장 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 494,326,300원을 기준으로 하되, 위에 언급된 권리분석상의 위험 요소(유치권, 중복사건, 기계기구 소재 불명, 공부와의 차이 등)와 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 유치권 문제 등으로 인한 추가적인 법적 절차 및 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 거친 후, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.