나이스옥션 법원경매 김천 2025타경413 [1] 경상북도 구미시 원평동 1128 프로그레스구미 105동 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 ""신평1동행정복지센터"" 북측 인근에 위치하는 ""프로그
레스구미 제105동 제23층 제2301호""단위세대로, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린
생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통사정은 무난합
니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층건 중 제23층 제2301호 단위세대로서,
외벽: 화강석 치장 및 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 내장 바닥재, 타일 등 마감
창호: 샷시 창호 등

이용상태

가) 아파트입니다.

설비내역

위생ㆍ 급배수설비, 화재경보설비, 도시가스 공급시설 및 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1~3) 서측 하향 완경사지에 자체지반 대체로 등고평탄한 3필일단의 부정형 토지로 ""아
파트 건부지""입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주출입구 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(접합),중
로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합), 중로2류(폭 15
m~20m)(2015-07-02)(접합),가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관
리과문의)), 정비구역(2014-11-10)입니다.

기호 2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-10)(저촉),중
로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제
한구역(환경관리과문의)), 정비구역(2014-11-10)입니다.

기호 3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-10)(접합),가
축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)),정비구역(2014-11
-10)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경413 (1)

소재지: 경상북도 구미시 원평동 1128 프로그레스구미 105동 23층2301호 (도로명: 경상북도 구미시 칠성로2길 11)

용도: 아파트

감정가: 362,000,000원

면적:

* 토지 지분: 42.52㎡ (약 12.86평)

* 건물 전용 면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

* 건물 분양 면적: 별도 명시되지 않았으나, 유사 면적(112Am²)의 경우 약 112.76㎡로 확인됨.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 신평동 소재 "신평1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 중 제23층에 위치하며, 외벽은 화강석 치장 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장 바닥재 및 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

이용상태: 아파트로서 거주용으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생·급배수, 화재경보, 도시가스 공급 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 서측 하향 완경사지에 자체 지반이 대체로 등고평탄한 3필지의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

인접도로상태: 본건 아파트 단지 주출입구 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류 및 중로2류 도로와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 정비구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매 진행 정보: 본 물건은 김천지원 2025타경413호 부동산강제경매 사건으로 진행 중이며, 채권자는 대OOOOOOO입니다.

말소기준권리: 을1 근저당권(우리은행, 2024-03-11, 310,200,000원)이 말소기준권리입니다.

권리 내역:

* 소유권보존 (원평주공아파트주택재건축정비사업조합)

* 소유권이전 (이석웅, 2024-03-11)

* 근저당권 (우리은행, 2024-03-11, 310,200,000원) - 말소기준권리

* 강제경매 (대성피앤비, 2025-07-15, 612,258,521원)

* 가압류 (고아농업협동조합, 2025-10-13, 60,000,000원)

* 가압류 (농업협동조합중앙회, 2025-10-14, 402,455,340원)

* 가압류 (농협은행주식회사, 2025-10-14, 105,002,957원)

매각 후 소멸 여부: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있어, 강제경매로 인한 매각 시 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임대관계: 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임대차 관계가 불분명하므로, 실제 점유자 확인 및 임대차 관계 조사가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업시설: 본건 인근에는 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

잠재적 혐오시설 유무: 주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 보고는 없었으나, 구미시 전반의 개발 및 환경 관련 뉴스를 고려할 때 잠재적 이슈에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

상권 활성화 정도: 원평동은 지역 대표 상권인 새마을중앙시장 일대를 중심으로 도시 환경 개선 노력이 이루어지고 있어, 점진적인 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

단지 정보: 본건은 "프로그레스구미" 단지 내 105동 23층 2301호에 해당합니다. 이 단지는 총 581세대 규모로, 2023년 2월에 입주한 비교적 신축 아파트입니다.

주변 주요 시설: 인근에 "신평1동행정복지센터"가 위치해 있으며, 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 원평동 행정복지센터는 복지 관련 다양한 사업을 추진하고 있어 주민 편의를 도모하고 있습니다.

기타 생활 편의시설: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 불확실성: 등기부상 인수되는 임차 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 되어 있어 실제 점유자 확인 및 법적 관계 파악이 중요합니다.

높은 채권 총액: 말소기준권리 외 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있어, 경매의 직접적인 원인이 된 채무 규모가 상당함을 시사합니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역 및 정비구역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

시장 가격과의 괴리: 감정가(362,000,000원) 대비 현재 시장 가격(3.3㎡당 약 995만원, 약 25.69평 기준 시세 약 255,615,500원) 간에 상당한 차이가 존재하여, 낙찰 후 시세차익에 대한 신중한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 원평동의 "프로그레스구미" 아파트로, 비교적 신축이며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리관계가 복잡하고 임대차 관계가 불명확한 점은 주의해야 할 사항입니다. 특히, 감정가와 현재 시장 시세 간의 차이가 큰 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 가격 메리트를 바탕으로 한 신중한 투자 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

최신 단지: 2023년 입주한 신축 아파트로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

입지 우수: 아파트 단지, 근린생활시설 등 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성이 좋습니다.

도시 개발 가능성: 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

가격 메리트: 감정가 대비 현재 시세가 낮게 형성된 것으로 파악되어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 362,000,000원입니다. 그러나 최근 시장 조사 결과, 유사 면적의 프로그레스구미 아파트 3.3㎡당 시가는 약 995만원 수준으로, 본건의 전용면적(약 25.69평)을 기준으로 환산하면 약 255,615,500원에 해당합니다.

따라서, 현재 시세와 경매 시장의 낙찰가율, 물건의 명도 가능성, 추가적인 조사 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. '인수 보증금'은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.