나이스옥션 법원경매 대구 2025타경958 [1] 대구광역시 북구 서변동 1758-13 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 북구 서변동 소재 ""대구서변초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
부근일대는 동류형의 다가구주택 등으로 형성되어 있는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량통행 자유로우며, 대중교통이용 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접필지와 대체로 등고 평탄하며, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(서변초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(택지개발사업완료)
<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지"" 와 같이 제시외건물이 소재하여, 이를 개략적으로
실측한 후 감정평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
미상임.

(2) 기 타
없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 3층 건물로서,
외벽 : 화강석 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지"" 와 같이 제시외건물이 소재하여, 이를 개략적으로
실측한 후 감정평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물 1, 2층은 공부상 가구수가 각층 ""2가구"" 이나, 실제 각층 ""4가구"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
미상임.

(2) 기 타
없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물 1, 2층은 공부상 가구수가 각층 ‘2가구’이나 실제 각층 ‘4가구’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경958 (1)

소재지: 대구광역시 북구 서변동 1758-13

용도: 다가구주택

감정가: 496,611,000원

토지면적: 205.70㎡ (약 62.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 349.20㎡ (약 105.63평)

건물 제시외면적: 53.20㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOOOOOO

3. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대구광역시 북구 서변동 소재 "대구서변초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 유사한 형태의 다가구주택 등이 형성되어 있는 기존 주택지대입니다.

교통상황:

본건까지 차량 통행이 자유로우며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태:

토지는 세장형으로, 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(서변초등학교), 택지개발지구(택지개발사업완료)에 해당합니다.

주변 환경:

대구광역시 북구는 교통의 요충지이며, 교육 및 문화 인프라가 잘 구축되어 있습니다. 지역은 택지 개발로 도시화가 진행 중이며, 지속적인 인구 증가와 도시 기반 구축으로 성장하고 있습니다. 다만, 대구 북구와 서구 인근에는 위생매립장, 폐기물에너지화시설, 음식물처리시설, 하수·분뇨처리장 등이 밀집해 있어 악취 민원이 제기된 사례가 있습니다. 본건 소재지 인근에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 지역 특성상 인접 지역의 환경 시설에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

4. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2016년 1월 8일 접수된 성서농업협동조합의 근저당권(을3/을5)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매개시결정, 가압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 건물 등기부상의 주택임차권(을7, 을6) 또한 말소 예정입니다.

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 공대영 (보증금 3,000,000원)

* 보증금 3,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 공대영: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2015-06-09, 배당신고일자 2025-09-12, 대항력: 있음

* 김동규: 보증금 10,000,000원, 대항력: 없음

* 김상철: 보증금 0원, 대항력: 없음

* 대구도시개발공사(박재택): 보증금 50,000,000원, 대항력: 없음

* 손정호: 보증금 0원, 대항력: 없음

* 손창길: 보증금 25,000,000원, 대항력: 없음

* 유영재: 보증금 0원, 대항력: 없음

* 이귀옥: 보증금 2,000,000원, 차임 230,000원, 대항력: 없음

* 주식회사메이인터내셔널: 보증금 40,000,000원, 대항력: 없음

* 최은희: 보증금 30,000,000원, 대항력: 없음

* 한국토지주택공사(김경진): 보증금 100,000,000원, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 3,000,000원

5. 상권분석

본건이 위치한 서변동 일대는 유사한 형태의 다가구주택이 밀집한 기존 주택지대입니다. 대구 북구는 전반적으로 교통 및 교육, 문화 인프라가 잘 갖추어진 지역으로, 지속적인 개발 및 도시화가 이루어지고 있습니다. 인근에 대구서변초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 지역 내 산재된 환경기초시설로 인해 악취 민원이 발생한 사례가 있어, 이에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 대구서변초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 통행이 원활하고 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주거환경: 유사한 형태의 다가구주택이 많은 기존 주택지대입니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 공대영 임차인의 보증금 3,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 공부상 가구수와 실제 가구수 차이: 본건 건물 1, 2층은 공부상 각 2가구이나 실제 각 4가구로, 불법 건축 또는 무단 증축/개조 등 위반 건축물에 해당될 가능성이 있습니다. 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 등에 제약을 받을 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 등기부상 누락된 부분이므로 추후 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 환경시설 인접 가능성: 대구 북구 일부 지역은 생활폐기물 관련 시설이 밀집하여 악취 민원이 발생한 바 있습니다. 정확한 위치 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 서변동에 위치한 다가구주택으로, 학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금 액수가 크지 않고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 공부상 가구수와 실제 가구수의 차이, 제시외 건물 존재 등은 잠재적인 리스크 요인이므로 철저한 현장 확인 및 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 주변 지역의 환경 시설 분포에 대한 확인도 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 주거용 건물로서의 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 인근 초등학교로 인한 교육 환경의 이점.

* 성장하는 도시 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 496,611,000원에서 시작하여, 인수해야 하는 보증금 3,000,000원을 고려하여 산정하는 것이 일반적입니다. 다만, 공부상 가구수와 실제 가구수 차이, 제시외 건물 존재 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현 시점에서는 감정가를 기준으로 하되, 인수 보증금과 각종 리스크를 충분히 반영한 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.