나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8464 [1] 대구광역시 북구 칠성동1가 81, 2층 1호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동1가에 소재하는 ""칠성시장"" 내에 위치하며, 주위는 전통시장
내 각종 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장 및 지하철역(칠성시장역)이 인근에 각각
위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

(가): 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 3층 중 2층 1호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 벽지 타일 등 마감
바닥: 콘크리트, 타일 및 비닐장판지 등 마감
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

점포임.

설비내역

공동 급배수설비 및 위생설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, ""상업용건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

사면으로 약4-8m 포장도로가 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-04-10)(접합), 소로3류(폭 8m
미만)(2015-04-10)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 시장정비구역(2014-10-20)<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기타: ① 본건 건물의 ""강성윤"" 지분은 의뢰목록상 ""2654.342분의 671.78""과 일반
건축물대장상 ""1327.171분의 352.41""이 상이함.
② 별첨 ""사진용지"" 에서와 같이 본건 내부는 마감재 등이 파손된 상태임.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
"칠성원 경명 상가 시장정비사업"내 부동산임. 매수인의 조합원 지위 승계등 관련하여 별지 첨부 2026.5.29.자 칠성원 경명 상가 시장정비사업조합의 사실조회 회신서 참조 (자세한 사항은 칠성원 경명 상가 시장정비사업조합에 문의요)
목록1. 지분은 등기사항전부증명서상 "2654.342분의 671.78"과 일반건축물대장상 "1327.171분의 352.41"로 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8464 (1)

소재지: 대구광역시 북구 칠성동1가 81, 2층 1호

용도: 판매시설

감정가: 1,277,000,000원

토지면적: 1770.20㎡ (약 535.5평)

토지지분: 116.8332㎡ (약 35.3평)

건물면적: 1327.17㎡ (약 401.4평)

건물지분: 335.91㎡ (약 101.6평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 정비구역, 대지권미등기, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. "칠성원 경명 상가 시장정비사업" 내 부동산이므로, 매수인의 조합원 지위 승계 등 관련하여 칠성원 경명 상가 시장정비사업조합에 문의가 필요합니다.

목록1. 지분은 등기사항전부증명서상 "2654.342분의 671.78"과 일반건축물대장상 "1327.171분의 352.41"로 상이합니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 북구 칠성동1가에 소재하는 "칠성시장" 내에 위치하며, 주위는 전통시장 내 각종 점포 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 시내버스정류장 및 지하철 칠성시장역이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 양호합니다.

* 인접 도로상태: 사면으로 약 4-8m 포장도로가 형성되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 시장정비구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을12 (해성신용협동조합 근저당, 2018.08.02 접수)로 추정되며, 이보다 선순위 권리는 없어 보입니다. 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 박은향: 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2025-04-28, 대항력 없음.

* 주식회사리치청문: 보증금 1,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2020-06-23, 대항력 없음.

* 칠성원경명상가시장정비사업조합: 보증금 1,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2015-04-13, 대항력 있음.

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있습니다. 이는 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되거나 법적으로 인수되지 않는다고 판단되었기 때문일 수 있으나, '대항력 있음' 표기는 투자 시 신중한 확인이 필요합니다.

* 등기부상 권리관계: 소유권 이전 및 다수의 지분 이전 등기가 존재합니다.

* 건축물대장과 등기부상 지분 차이: 본건은 등기사항전부증명서상 지분 비율과 일반건축물대장상 지분 비율이 상이하여(등기부: "2654.342분의 671.78", 건축물대장: "1327.171분의 352.41") 명확한 확인 및 조정이 필요합니다.

* 대지권 미등기: 대지권이 등기되지 않은 상태로, 추후 등기 절차가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 대구광역시 북구 칠성동1가에 위치한 칠성시장 내 상가로, 주변은 전통시장 상가들로 형성되어 있습니다.

* 지하철 칠성시장역과 인접하여 교통이 편리하며, 중심상업지역에 속해 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

* 칠성시장 일대는 지역 경제의 중심지 중 하나이며, 최근 상권 활성화를 위한 정비사업(칠성원경명상가시장정비사업)이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 상권 가치 상승이 기대됩니다.

* 이는 대구 대표 전통시장 중 하나로, 다양한 고객층을 확보하고 있으며 꾸준한 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 시내버스정류장 및 지하철 칠성시장역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 전통시장 내에 위치하여 시장 내 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 주변 상업지역의 편의시설 접근성도 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 타 공유자와의 협의 또는 명도 과정에서 추가적인 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 대지권 미등기: 대지권이 미등기 상태로, 건물 소유권과 토지 소유권 간의 권리관계가 복잡해질 수 있습니다.

* 등기부와 건축물대장상 지분 불일치: 이는 본건의 가장 큰 리스크 중 하나로, 정확한 지분 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

* 내부 마감재 파손: 감정평가서에 따르면 본건 내부 마감재 등이 파손된 상태로, 수리 및 보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 칠성원경명상가시장정비사업조합 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 낙찰 후 보증금 또는 명도 관련 분쟁의 소지가 있습니다. (인수 보증금 0원으로 표기되었으나 주의 필요)

* 정비사업 구역: "칠성원 경명 상가 시장정비사업" 구역 내에 위치하여, 향후 사업 진행에 따른 변동성(재건축, 개발 계획 등)이 존재하며, 조합과의 협의가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 칠성동 칠성시장에 위치한 상업용 건물 지분으로, 역세권 입지와 상권 활성화 구역이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 지분 매각, 대지권 미등기, 등기부와 건축물대장상 지분 불일치, 대항력 있는 임차인 존재, 정비사업 구역 내 편입 등 복합적인 권리 및 현황상의 문제점을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 관련 기관(칠성원 경명 상가 시장정비사업조합 등)과의 적극적인 소통 및 확인을 통해 문제 해결 방안을 모색해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 칠성시장역 인근으로 우수한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 상권 활성화 잠재력: 전통시장 내 위치하며, 시장 정비사업 추진으로 향후 상권 가치 상승 및 현대화된 상업 환경 조성이 기대됩니다.

* 입지적 강점: 대구 중심부와 인접하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동에 유리한 환경입니다.

* 사업 추진 동력: 칠성원 경명 상가 시장정비사업이 진행 중이며, 이는 장기적으로 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 현재 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인(칠성원경명상가시장정비사업조합)의 보증금 100만원은 별도 확인 및 보수적 관점에서 고려해야 할 수 있습니다.

* 추정 고려 사항:

* 본 물건은 지분 매각, 대지권 미등기, 등기부/건축물대장상 지분 불일치, 대항력 있는 임차인 등 다수의 리스크 요인을 포함하고 있습니다.

* 따라서, 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 정비사업 조합과의 협의, 향후 사업 진행 가능성, 타 지분 확보 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 보수적으로 감정가의 70~80% 수준(약 8억 9천만원 ~ 10억 2천만원)에서 입찰가 산정을 시작하되, 정확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

* 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 투자 목표 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.