나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51548 [1] 충청남도 당진시 읍내동 856 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강감정 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 ""당진경찰서"" 서측 인근에 위치하고, 주위환경은 다가구주택, 단독주택, 주상용 및 상업용건물 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 가장형의 평지로서, 현황 ""다가구주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㉠이 소재함.
(후첨, ""사진용지"" 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2011.08.24)
외벽 : 벽돌마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

1층 : 계단실 및 창고
2층~4층 : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠이 소재함.
(후첨, ""사진용지"" 참조)

공부와의 차이

본건 1층은 일반건축물대장상 다가구주택으로 용도기재되어있으나, 현황 ""계단실 및 창고 등""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(㉠) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51548 (1)

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 856

용도: 다가구주택

감정가: 879,044,300원

토지면적: 257.10㎡ (약 77.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 420.44㎡ (약 127.21평)

건물 제시외면적: 18.72㎡ (약 5.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 합OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(㉠) 매각 포함.

건축 구조: 철근콘크리트구조

건축 연면적: 420.44㎡

층수: 지하 0층, 지상 4층

사용승인일: 2011년 8월 24일

다가구 가구수: 11가구

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 읍내동에 소재하며, "당진경찰서" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다가구주택, 단독주택, 주상용 및 상업용 건물 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 및 주거 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

물건의 서측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 합OOOOOOO (경매 신청 채권자로 추정)

* 말소기준권리:

* 토지 등기부상 말소기준권리: 을3, 근저당권, 합덕농업협동조합, 200,000,000원, 2010-05-13 접수.

* 건물 등기부상 말소기준권리: 을1, 근저당권, 합덕농업협동조합, 130,000,000원, 2011-10-10 접수.

* 낙찰자는 인수하는 보증금(대항력 있는 임차인의 보증금)이 없습니다. 모든 등록된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 가태겸: 보증금 1,000,000원, 월세 300,000원, 전입 2024-11-13, 대항력 없음.

* 권혁진: 보증금 2,000,000원, 월세 280,000원, 전입 2024-10-25, 대항력 없음.

* 김 (김규회): 보증금 35,000,000원, 월세 0원, 전입 2025-07-21, 확정 2025-07-21, 배당 2025-10-13, 대항력 없음.

* 김 (김종찬): 보증금 35,000,000원, 월세 0원, 전입 2021-05-26, 확정 2025-07-30, 배당 2025-10-10, 대항력 없음.

* 박 (박광남): 보증금 10,000,000원, 월세 200,000원, 전입 2025-08-14, 확정 2025-08-14, 배당 2025-10-13, 대항력 없음.

* 박 (박지현): 보증금 35,000,000원, 월세 0원, 전입 2025-07-18, 확정 2025-07-21, 배당 2025-10-13, 대항력 없음.

* 박 (박진석): 보증금 2,000,000원, 월세 280,000원, 전입 -, 대항력 없음.

* 배 (배왕부): 보증금 2,000,000원, 월세 280,000원, 전입 -, 대항력 없음.

* 손 (손창권): 보증금 3,000,000원, 월세 340,000원, 전입 2024-07-19, 확정 2025-09-11, 배당 2025-09-11, 대항력 없음.

* 심 (심명보): 보증금 2,000,000원, 월세 280,000원, 전입 2017-12-26, 대항력 없음.

* 최 (최기룡): 보증금 0원, 월세 0원, 전입 2023-08-30, 대항력 없음.

* 최 (최영식): 보증금 2,000,000원, 월세 280,000원, 전입 -, 대항력 없음.

* 최 (최준혁): 보증금 5,000,000원, 월세 300,000원, 전입 2018-11-05, 확정 2018-11-05, 배당 2025-09-25, 대항력 없음.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 당진시 읍내동 지역은 주거지로서의 기능과 더불어 소규모 상업 및 업무 시설이 혼재된 복합 상권입니다. 특히 당진경찰서 인근이라는 점은 치안 및 행정 편의성을 높이며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권 활동이 가능할 것으로 보입니다. 다가구주택으로서 11가구를 수용할 수 있는 규모는 지역 내 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 요인입니다.

1.4. 생활정보

* 교통

차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설

당진경찰서가 인근에 위치하여 공공 안전 및 행정 관련 시설 이용이 편리합니다. 또한, 상업 및 주거 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당 등)은 쉽게 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 1층 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 다가구주택으로 기재되어 있으나, 현재는 계단실 및 창고 등으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 용도 변경 또는 원상 복구 등의 필요성이 발생할 수 있으나, 경매 절차에서 큰 위험 요소로 작용할 가능성은 낮습니다.

* 다수의 채권 및 근저당 설정: 등기부채권 총액이 상당하며, 공동담보 물건이 있을 가능성이 있습니다. 다만, 이는 경매 절차를 통해 정리되므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담으로 작용하지는 않습니다.

* 건물 노후도: 2011년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 읍내동에 위치한 다가구주택으로, 11가구를 수용할 수 있는 규모입니다. 주변 교통 여건이 양호하고 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 당진경찰서 인근에 위치하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없다는 점은 권리분석상 매우 긍정적인 요소입니다. 제시외 건물 또한 매각에 포함되어 있어 별도의 문제가 발생할 소지가 적습니다. 다만, 1층의 현재 이용 상태와 건물 노후도는 추후 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 11가구의 다가구주택으로, 지역 내 임대 수요를 바탕으로 꾸준한 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

* 양호한 입지 조건: 당진경찰서 인근으로 치안이 좋고, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 879,044,300원을 기준으로 하되, 실제 시장 조사, 임대 수익률 분석, 건물 상태, 명도 비용 및 제반 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 일반적인 경매 물건 분석에 따라 감정가 이하로 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다. 정확한 입찰가 산정은 개별적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.