나이스옥션 법원경매 대구 2025타경956 [1] 경상북도 청도군 매전면 하평리 1097 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 매전면 하평리 소재 속칭 <월촌마을> 북서측 및 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 농가주택, 농경지 및 자연림상태의 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건인근까지 소형차량 및 농기계 접근 가능하며, 인근에 간선도로를 통하여 타지역으로 진출입 가능하며 기호(1) 토지는 접근이 어려우며 제반교통사정은 불편시되며, 기호(2) 토지는 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 북서측 하향 경사지대내에 위치하는 부정형의 토지로서, 임야상태의 휴경지임. 기호(2) : 북동측 하향 완경사지대내에 위치하는 부정형의 토지로서, 과수원(감나무)임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지임. 기호(2) : 남동측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2구역, 청도 하평리 은행나무(천연기념 물 제109호))<경상북도문화재보호조례>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(2) 토지는 제시목록상 지목이 "답"이나, 현황"과수원"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 미상임. (2) 기타 본건 기호(2) 토지상에는 다수의 과수목(감나무)이 식재되어있음.

물건 비고

지적도상 맹지임. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경956 (1)

소재지: 경상북도 청도군 매전면 하평리 1097

용도: 전

감정가: 5,729,300 원

토지면적: 1081.00㎡ (약 327.00 평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청도농업협동조합 (경매신청 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 매전면 하평리 소재 속칭 월촌마을 북서측 및 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농가 주택, 농경지 및 자연림 상태의 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 토지는 두 개의 필지(기호(1), 기호(2))로 구성되어 있습니다.

기호(1) 토지는 북서측 하향 경사지에 위치하며, 인근까지 소형 차량 및 농기계 접근이 가능하나, 본건 토지 자체의 접근은 다소 어려운 편으로 제반 교통 사정은 불편한 것으로 판단됩니다.

기호(2) 토지는 북동측 하향 완경사지에 위치하며, 소형 차량 및 농기계 접근이 가능합니다. 인근 간선 도로를 통해 타 지역으로의 진출입이 용이하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

기호(1) 토지는 지적도상 맹지로서, 도로에 직접 접하는 부분이 없습니다.

기호(2) 토지는 남동측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 지역 및 지구에 속해 있습니다.

기호(1), 기호(2) 공통: 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역(전 축종))

기호(2) 추가: 역사문화환경보존지역(2구역, 청도 하평리 은행나무(천연기념물 제109호))

2.5. 이용현황 및 공부상 차이

기호(1) 토지는 임야 상태의 휴경지입니다.

기호(2) 토지는 현황 과수원(감나무)으로 이용 중이며, 공부상 지목은 '답'(논)으로 되어 있어 현황과 차이가 있습니다. 토지상에는 다수의 감나무가 식재되어 있습니다.

2.6. 주변 시설 조사 (외부 조사 기반)

본건 소재지는 농촌 지역으로, 인근에 월촌마을과 같은 자연부락이 형성되어 있습니다. 주변은 대체로 농경지와 임야가 주를 이루고 있습니다.

외부 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특정 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 전형적인 농촌 지역 특성상 축사 등이 산재해 있을 수 있습니다.

가장 가까운 면소재지(매전면) 또는 읍 소재지(청도읍)에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 위치할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

본건 토지는 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 채권 총액은 약 43,500,000원입니다.

말소기준권리인 청도농업협동조합의 근저당권(2012.02.15. 접수, 18,000,000원)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

따라서, 경매 절차가 완료되면 다음 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 청도농업협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 대구신용보증재단 가압류 (2020.06.23. 접수, 25,500,000원)

* 경산세무서장 압류 (2022.09.02. 접수)

* 국민건강보험공단 압류 (2023.10.18. 접수)

* 경주세무서장 압류 (2024.02.27. 접수)

* 청도농업협동조합 임의경매개시결정 (2025.07.14. 접수, 15,797,319원)

명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용이나 현황은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

본건에는 인수해야 할 임차인이 없으며, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 청도군 매전면의 농촌 지역에 위치하여, 일반적인 상권 형성은 미미합니다. 인근은 농가 주택 및 농경지가 주를 이루고 있어, 상업 시설보다는 농업 활동 중심의 지역입니다. 기본적인 생활 편의는 인근 면 소재지 또는 읍 소재지를 통해 해결해야 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 농업 활동에 적합한 입지입니다.

* 주변 환경: 농가 주택, 농경지, 자연림 등 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근 면 소재지(매전면) 및 읍 소재지(청도읍)에 기본적인 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 농촌 지역 특성상, 인근 학교와의 거리가 다소 있을 수 있습니다.

* 의료시설: 기초적인 의료 서비스는 면 소재지에서, 전문적인 진료는 읍 소재지 또는 시 지역을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 기호(1) 토지의 맹지 상태: 도로 접근성이 매우 제한적이므로, 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수 제출: 농지법에 따라 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 취득 자격 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 역사문화환경보존지역 지정: 기호(2) 토지는 천연기념물(청도 하평리 은행나무) 관련 보존지역으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 문화재 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

* 기호(1) 토지의 경사도: 북서측 하향 경사지로, 토지 이용에 있어 물리적인 제약이 있을 수 있습니다.

* 미확인 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있으나, 관련 세부 정보가 없어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 청도군에 위치한 농경지(전)로, 두 개의 필지로 구성되어 있습니다. 기호(1) 토지는 맹지이며 임야 상태의 휴경지이고, 기호(2) 토지는 과수원(감나무)으로 이용 중이며 도로에 접해 있습니다. 농지로서의 기본적인 자격을 갖춘 입지이나, 기호(1) 토지의 접근성 문제는 상당한 제약 요인입니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무와 역사문화환경보존지역 지정 사항은 투자를 고려하는 데 있어 신중한 검토가 필요합니다. 전반적으로 농업적 가치나 전원생활을 고려하는 실수요자 또는 소규모 농업 법인에게 적합할 수 있으나, 투자 수익 측면에서는 접근성 및 개발 제한 사항을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 잠재력: 청정 지역의 농산물 생산지로서의 가치를 지닙니다.

* 기호(2) 토지의 과수원 현황: 즉시 영농 가능한 상태이며, 감나무 식재는 경제적 가치를 더합니다.

* 농촌 지역의 자연환경: 전원생활 및 귀농/귀촌을 고려하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 향후 지역 발전 가능성에 따라 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 입찰 참여자의 자금 계획, 해당 지역의 농지 시세, 개발 가능성, 그리고 경매 물건의 개별적인 상태(접근성, 법적 제한 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 등기부상 채무 총액은 약 43,500,000원이며, 이는 낙찰가 산정의 중요한 참고 기준이 됩니다. 특히 맹지인 기호(1) 토지의 가치를 어떻게 평가하느냐에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다. 본 물건의 정확한 가치 평가 및 적정 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 상세한 상태 확인과 함께, 해당 지역의 농지 거래 사례, 관련 법규(농지법, 문화재보호법 등)에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.