나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8612 [1] 대구광역시 수성구 매호동 750 매호효성백년가약아파트 106동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 매호동 소재 ""매호중학교"" 북동측 인근에 위치하는 ""매호효성백년
가약아파트 제106동 제12층 제1203호""단위세대로, 부근은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활
시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통 사정 무난시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 중 12층 1203호 단위세대로
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
바닥: 내장바닥재 및 타일 마감 등
창호: 샷시 창호

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있
습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄한 ""아파트 건부지""입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측 및 남동측으로 폭 약10미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구
역, (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경8612 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 수성구 매호동 750 매호효성백년가약아파트 106동 12층 1203호

용도: 아파트

감정가: 386,000,000원

토지 면적: 53.70㎡ (약 16.24평)

토지 지분: 53.7038㎡ (약 16.24평)

건물 면적: 117.57㎡ (약 35.56평)

건물 지분: 117.5658㎡ (약 35.56평)

1.3. 건물 정보

건축물명: 매호 효성 백년가약 아파트

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 중 12층 1203호

사용승인일: 2006년 02월 28일

아파트 정보:

총 동수: 6개동

총 세대수: 419세대

총 주차대수: 550대 (지하 기계식 342대, 지상 자주식 208대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 수성구 매호동 소재 "매호중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정이 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 상태

부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄한 "아파트 건부지"입니다.

본건 단지 남서측 및 남동측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 대구지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경8612)로, 을구 8번 순위의 주택도시보증공사의 권리(접수일: 2025-07-11, 채권금액: 445,918,126원)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장영심

보증금: 430,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-23

확정일자: 2022-08-23

배당신고일자: 2024-09-02

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 을구 순위번호 13번으로 주택임차권(장영심, 보증금 430,000,000원)이 등기되어 있으며, 해당 권리는 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서에 따르면, 이 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 배당이 예측대로 이루어진다는 가정 하의 결과일 수 있으며, 실제로는 인수 위험이 존재합니다.

따라서, 해당 임차인의 보증금 430,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있는 주요 인수 대상 권리입니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

소유권 이전 (갑2, 갑4, 갑5)

주택임차권 (을13, 장영심, 430,000,000원, 인수)

강제경매 (갑8, 주택도시보증공사, 445,918,126원, 말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 대구광역시 수성구 매호동은 주거 기능이 중심인 지역으로, 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

인근 학교(매호중학교) 및 편의시설, 교통 시설 등이 갖춰져 있어 주거 편의성이 양호한 지역입니다.

4.2. 상업 시설

단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교통: 차량 진출입 용이, 시내버스 승강장 인접

* 교육: 매호중학교 인근

* 편의: 근린생활시설 인접

5.2. 건물 내부 설비

위생, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 공급 및 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

대항력 있는 선순위 임차인 장영심 씨의 보증금 430,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 할 위험이 있습니다.

'을구 13번 주택임차권'이 '인수'로 등기된 점은 인수 가능성을 높이는 요인입니다.

6.2. 건물 노후화

2006년 준공된 건물로, 건축된 지 약 18년이 경과하여 일반적인 아파트의 유지보수 및 수리 필요성이 증가할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오 시설은 없습니다. 다만, 세부적인 현장 조사 및 지도 확인을 통해 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

하지만, 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 등기부와 물건명세서 상 '인수'로 명시된 점을 고려할 때, 이 부분에 대한 면밀한 법적 검토와 임차인과의 소통이 필수적입니다.

만약 보증금 430,000,000원을 인수해야 한다면, 실제 취득 비용이 크게 증가하므로 투자 수익률 분석에 신중을 기해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '인수'로 기재된 권리의 충돌 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 수성구의 입지적 가치

대구광역시 내에서도 교육 및 생활 환경이 우수한 수성구에 위치하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 취득 가능성

최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 권리 관계가 명확하다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

최근 매매 사례(2026년 6월)에서 본건과 유사한 면적(117.57㎡)의 아파트가 390,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 386,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인 보증금 430,000,000원의 인수 여부입니다.

만약 임차인의 보증금 430,000,000원을 인수해야 한다면, 본건의 실질적인 취득 비용은 감정가 또는 시세를 훨씬 초과하게 되어 투자 매력이 현저히 떨어집니다.

따라서, 보증금 인수 여부가 명확히 확인되지 않은 상태에서는 신중한 접근이 필요합니다.

* 임차인 보증금 430,000,000원 인수 시:

실질 취득가 = (최근 실거래가 또는 감정가) + 인수 보증금

이 경우, 390,000,000원 + 430,000,000원 = 820,000,000원 이상이 소요될 수 있어, 현재 시장가 대비 높은 금액이 됩니다. 따라서 본 시나리오에서는 입찰을 권장하기 어렵습니다.

* 임차인 보증금 인수 없을 시 (보증금 전액 배당으로 소멸될 경우):

이 경우, 권리 관계가 비교적 명확해지므로, 최근 실거래가(390,000,000원)를 참고하여 경쟁 입찰 상황을 고려한 가격으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 360,000,000원 ~ 370,000,000원 (보수적인 접근)

결론적으로, 본 물건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라집니다. 반드시 법원 담당자 또는 전문가를 통해 해당 보증금의 인수 여부를 명확히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.