나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20417 [1] 충청남도 계룡시 두마면 두계리 67 계룡더샵아파트 110동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 두마면 두계리 소재 ""두마초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 계룡
더샵아파트 제110동 제4층 제401호""로서 본건 주위는 아파트단지, 농경지, 학교, 근린생활
시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하는 등 대중교통
수단에 접근성은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사지붕 제13층 제110동 중 제4층 제401호로서
(사용승인일: 2008.04.24)
외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

아파트

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 공용승강기설비, 옥내소화전설비등

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 주변으로 중로 및 소로 등과 접하며 단지내 진입도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-11-10)(도시관리계획 재정비 변경) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2023-04-17)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-15)(두마초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-15)(두마초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였으나, 공부자료에 근거하여 탐문된
제반 가격자료를 고려하여 평가하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니,
경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2025타경20417 (1)

* 소재지: 충청남도 계룡시 두마면 두계리 67 계룡더샵아파트 110동 4층401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 320,000,000원

* 토지면적: 59.08㎡ (17.88평)

* 토지지분: 59.082㎡ (17.88평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 101.96㎡ (30.84평)

* 건물지분: 101.96㎡ (30.84평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 오OOOOOOO (오산농업협동조합)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 계룡시 두마면 두계리 소재 "두마초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 농경지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 수단 접근성은 보통 수준임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트벽식구조 경사지붕 제13층 건물 중 제4층 제401호임. 사용승인일은 2008년 4월 24일임.

* 인접 도로상태: 본건 아파트 주변으로 중로 및 소로 등과 접하며 단지내 진입도로를 통해 접근 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 중로3류(저촉) 지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(두마초등학교), 철도보호지구, 역사문화환경보존지역 등의 규제를 받음.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-01

* 확정일자: 2025-04-01

* 배당신고일자: 2025-10-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을3 근저당 (2018-12-20) 오산농업협동조합, 채권금액 354,000,000원.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(근저당)보다 후순위에 있는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임. (갑5 임의경매, 갑6 압류 모두 소멸 대상)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 상세 정보는 제공되지 않음)

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트단지, 농경지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있음.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 계룡더샵아파트

* 주소: 충청남도 계룡시 두마면 두계리 67

* 사용승인일: 2008년 4월 24일

* 동수: 18개동

* 세대수: 987세대

* 관리사무소 연락처: 042-840-9707

* 주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 주변 시설: "두마초등학교"가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재함.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건은 현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였으며, 공부자료 및 탐문된 제반 가격자료를 근거로 평가되었으므로 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있음. 경매 진행 시 이 점을 반드시 참고해야 함.

* 토지이용계획상 "중로3류(폭 12m~15m)(저촉)" 사항이 있어 일부 개발 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 계룡시의 아파트 단지 내 위치한 부동산으로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편임.

* 권리분석 상 인수할 권리 부담은 없으나, 현장 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악에는 제약이 있음.

* 최근 유사 면적의 아파트 매매 사례가 감정가보다 높은 가격에 거래된 점은 긍정적이나, 실제 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 계룡시 신축급 아파트로서 지역 내 수요층이 존재함.

* 최근 유사 면적 아파트 매매가가 3억 4천만원 이상으로 형성되어 있어, 시세 대비 잠재적 상승 여력이 있을 수 있음.

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 320,000,000원이며, 유사 면적(101.95㎡)의 최근 매매 사례가 2026년 6월 14층에서 34,500,000원 (3억 4천 5백만원)으로 확인됨.

* 임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 및 최근 시세를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 335,000,000원 (3천 3백 5십만원) 수준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.