나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20418 [1] 충청남도 논산시 부적면 신교리 147-37 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 부적면 신교리 소재 ""탑정호수마을""내에 위치하는 토지들로서, 본건
주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 호위되어 있는 지역으로 제반 주위 환경 보통시됨.

교통상황

마을진입로에 소재하여 차량의 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여,
대중교통수단에 접근성은 보통임

형태 및 이용상태

기호1): 사다리, 완경사의 단독주택
기호3): 부정형, 완경사의 전기타(잡종지 및 일부 타인점유)
기호4): 부정형, 평지의 도로 등 으로 이용중임

인접 도로상태

노폭 약3미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1,4): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호3): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

""사진용지"" 및 ""건물개황도"" 참조

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 ""사진용지"" 및 ""건물개황도"" 와 같이 제시외 건물 및 제시외 수목 등이 소재
하는 바 개략적인 실측에 의거 사정평가하였으며, 제시외 물건으로 인하여 본건 토지의
소유권 행사에 제한 받게 되는 경우의 가격을 ""토지감정명세표""의 ""비고""란에 별도 표기
하였음.


본건 기호 3,4)토지는 수인 공유 토지로서, 의뢰부분의 위치 및 경계 확인이 불가능한 바,
전체 면적을 기준으로 한 평균가격을 적용하였으며, 소유자지분비율에 의거 면적 사정하였음

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 준불연판넬지붕 2층건으로서
(사용승인일: 2022.10.31)
외벽; 징크판넬 및 준불연판넬 등 마감
내벽; 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호: PVC 새시 이중창 등임

이용상태

기호2): 단독주택

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, LPG가스보일러에 의한난방설비, 화재탐지설비 등

부합물 및 종물

""사진용지"" 및 ""건물개황도"" 와 같이 제시외 건물 및 수목이 소재함.

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함
- 목록 3. 현황 "도로 및 잡종지"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2025타경20418 (1)

* 소재지: 충청남도 논산시 부적면 신교리 147-37

* 토지 면적: 817.00㎡ (약 247평)

* 건물 면적: 194.13㎡ (약 58.7평)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 730,572,400원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 함OOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2022년 10월 31일 (비교적 신축)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡, 건물 제시외 면적: 59.62㎡ (수목 등 포함)

2. 입지조건

* 위치: 충청남도 논산시 부적면 신교리에 위치한 "탑정호수마을" 내에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 마을 진입로를 통해 차량 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다. 대중교통 접근성은 보통으로 판단됩니다.

* 도로: 본건 토지는 노폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 19일자 함열신용협동조합의 근저당권 (10,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 김은주 (전입 2022.11.10). 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 보증금 액수가 미상이라도 법적으로 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 기타: 공동담보 물건으로, 채무자가 제공한 다른 담보물도 함께 경매에 나올 수 있습니다.

* 등기부상 특이사항: 소유권 이전, 소유권 이전 신탁 등기가 등기부등본에 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 "탑정호수마을" 내에 위치한 단독주택 지역으로, 주거 기능이 중심을 이루고 있습니다.

* 주변에 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 전원생활 또는 주말 주택지로 활용 가능성이 있습니다.

* 탑정호수와 가까운 거리에 위치하여 관광 및 휴양 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 인근 부동산 시세는 다양하며, 1094㎡의 대지에 99.72㎡ 주택이 포함된 매물이 2억 2천만원에 나와 있는 사례가 있습니다. 또한, 146.38㎡ 단독/전원주택이 1억 5천만원에 매물로 나온 경우도 있습니다. 646㎡ 토지가 2억원에 매매되는 사례도 있습니다.

* 논산시 부적면 지역에서 토지 매매 시, 신교리 213번지 토지가 1.2억, 신교리 210-2번지 토지가 6,000만원, 신교리 565-2번지 토지가 5,688만원에 매매된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 비교적 조용하고 자연 친화적인 전원형 주택지 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 탑정호 인근으로 관광 및 레저 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 논산 시내 접근성을 고려하면 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 탑정호수마을이라는 지리적 특성상, 레저 활동 및 주말 나들이에 용이한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인 김은주 씨는 전입일자(2022.11.10)가 건물 사용승인일(2022.10.31)보다 늦지만, 보증금 액수 미상으로 인해 인수 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 토지 공유 및 이용 현황: 기호 3, 4 토지는 수인 공유 토지로, 지분 경계 확인 및 소유권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 기호 3 토지는 "잡종지 및 일부 타인 점유", 기호 4 토지는 "도로 등"으로 이용 중이어서 정확한 이용 현황 파악이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물과 수목이 존재하며, 이는 일괄매각 대상이지만 토지 소유권 행사에 제한을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

* 도로 접근성: 인접 도로 폭이 약 3미터 내외로, 대형 차량 통행이나 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 명시된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 사용승인된 신축급 단독주택과 넓은 토지를 일괄 매각하는 건으로, 탑정호 인근의 자연환경을 누릴 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 액수 미상), 토지 일부의 공유 및 타인 점유 가능성, 제시외 건물과 수목으로 인한 소유권 행사 제약 가능성 등은 입찰 전 반드시 면밀한 검토가 필요한 사항입니다.

* 토지 중 일부가 잡종지, 도로 등으로 이용되고 있으며, 수인 공유 토지라는 점도 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 탑정호수마을 내 위치한 비교적 신축 단독주택 (2022년 사용승인).

* 넓은 토지 면적(817.00㎡) 보유.

* 탑정호 인근이라는 지리적 이점과 자연환경.

* 토지와 건물을 일괄 취득 가능.

9. 예상 입찰가

* 제공된 정보에 포함된 "건축물표제부 요약" JSON은 시세 분석을 위한 시장 데이터를 담고 있지 않아, 현 시세 분석 및 이에 기반한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

* 본건의 감정가는 730,572,400원입니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실제 거래 사례, 임대 시세, 그리고 실제 현장 조사를 통한 대항력 있는 임차인과의 협상 가능성, 제시외 건물 및 수목의 정확한 현황 파악, 토지 공유자들과의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한(가축사육제한구역, 준보전산지 등)과 3미터 내외의 좁은 도로폭 등은 가격에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 그 계약 내용 미확인은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 따라서, 제시된 감정가와 앞서 언급된 각종 리스크 요인을 종합적으로 판단하여, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 거친 후 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.