나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20421 [1] 충청남도 논산시 연산면 천호리 295 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제감정 · 평가일 2025.07.25

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 충청남도 논산시 연산면 천호리 소재 ""개태사역"" 북동측 인근에 위치하며 부근
은 국도변을 따라 각종 규모의 근린생활시설, 중소규모 공장으로 형성되어 있고 후면은
단독주택, 전원주택단지 등으로 형성되어 있습니다.

토지의 상황

(1) 형태 및 이용상태
(1.2.3) 3필 일단지 부정형의 토지로 주유소 및 부속토지 등으로 이용 중입니다.

(2) 인접 도로상태
본건 서측으로 왕복4차선 포장도로와 접합니다.

(3) 토지이용계획 및 제한상태
(1) 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 접도구역,
접도구역, 현상변경허가 대상구역, 역사문화환경보존지역
(2.3) 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제
2구역, 접도구역, 접도구역, 현상변경허가 대상구역, 역사문화환경보존지역입니다.

(4) 제시목록 외의 물건
본건 토지상에 별첨 지적및건물개황도, 사진, 일반건축물대장(갑)과 같이 주유소(케노
피) 건물이 소재하여 제시외건물로 평가하였습니다.

(5) 공부와의 차이
본건 (1.3) 토지의 공부상 지목은 대이나 현황 3필 일단지 주유소 및 부속 토지 등으
로 이용 중입니다.

건물의 구조 및 현상

(1) 건물의 구조
(4) : 철근콘크리트구조 강판마감지붕 2층건으로
외벽 : 외장석재마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감
창호 : 새시 유리창 등입니다.

(2) 이용상태
(4) : 사무실 및 숙소로 이용 중입니다.

(3) 설비내역
(4) : 전기설비, 기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

(4) 부합물 및 종물
별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 부합물 및 종물이 소재하여 제시외 건물로 평
가하였으며 본건 토지 상에 별첨 사진과 같이 이동식 계산대 2식이 소재하고 있으나
이동이 용이한 동산으로 평가하지 아니하였습니다.

(5) 공부와의 차이
없습니다.

기계/기구의 현상

(1) 본건 기계기구는 주유기 및 유류탱크 등으로서 (1.2.4)는 소재불명으로 평가외로
하였습니다.

(2) 본건 기계기구 중 (3.5.6.7.8)은 상당기간 사용하지 않고 있어 평가기준시점 현재
일부 부품의 손실, 망실, 정상작동불능 등의 가능성이 있을 수도 있어 정상적인 가동
을 위해서는 보전ㆍ수리ㆍ정비ㆍ부품의 교체 및 부착 등이 필요한 경우가 있을 수 있
으니 참고하시기 바랍니다.

(3) 귀 법원에서 제시한 기계기구목록 (1~9)는 실제 네임플레이트, 레이블 등이 망실
되어 있어 모델, 일련번호, 제작자, 제작 일자를 확인하지 못하였으나 본건의 평가 전
례를 참고하고 관리인에게 확인한 바 동일기계로 탐문조사되어 평가하였으니 경매 참
여시 별도 확인하시기 바랍니다.

(3) 본건 (1.2.4) 기계기구는 소재를 확인할 수 없어 평가외로 하였고 본건 지상에 별
첨 기계기구 목록, 사진, 기계시설배치도와 같이 소유자 미상의 셀프주유기 3식이 소
재하여 제시외기계기구로 평가하였으니 소유자 확인 및 일괄경매 여부를 확인하시기
바랍니다.

공작물의 현상

본건 제시외건물 (ㄴ)에 제시외물건 관정 1식이 소재하고 있으나 모터펌프는 고장이고
수원이 고갈되어 현재 사용할 수 없는 점(주유소관리인에게 확인함)을 감안하여 평가하
였습니다.

기타참고사항

본건 주유소의 임대내용은 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 등, 기계기구 포함(감정평가서 및 현황조사서 참조)
2. 기계기구목록 1,2,4 소재불명
3. 기계기구목록 1~6, 제시외 기계기구 ⓐⓑⓒ, 이동식 계산대 2식 매각 제외
4. 제시외 건물 등 “ㄹ”관정 모터펌프 고장으로 수원 고갈되어 현재 사용 불가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20421 (1)

소재지: 충청남도 논산시 연산면 천호리 295

용도: 위험물저장 및 처리시설 (건축물대장 정보 참조)

감정가: 875,404,540원

토지 면적: 1523.00㎡ (약 460.71평)

토지 지분: 1523㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 130.14㎡ (약 39.36평)

건물 지분: 130.14㎡

건물 제시외 면적: 156.89㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 더블유에이치2306유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

사용승인일: 2010년 8월 26일 (건축물대장 정보 참조)

2. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 연산면 천호리 소재 "개태사역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 국도변을 따라 각종 규모의 근린생활시설과 중소규모 공장이 형성되어 있으며, 후면 지역은 단독주택 및 전원주택단지로 이루어져 있습니다.

본건 서측으로는 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 접도구역, 현상변경허가 대상구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다.

토지의 공부상 지목은 '대'이나, 현황은 3필 일단지로 주유소 및 부속 토지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 8월 31일 접수된 하나은행의 근저당권 (금720,000,000원)입니다.

이후 접수된 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위로서, 경매 절차가 완료되면 말소될 예정입니다.

채권 총액은 토지 등기부채권 총액 1,549,653,055원, 건물 등기부채권 총액 1,549,653,055원입니다.

현재 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 백

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 4,000,000원

- 전입일자(사업자등록일): 2025년 5월 21일

- 확정일자: 없음

- 배당신고일자: 없음

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금의 우선변제를 주장할 수 없습니다.

4. 상권분석

본건은 국도변에 위치하여 접근성이 좋으며, 주변에 근린생활시설 및 중소규모 공장들이 산재해 있어 지역 내 기본적인 수요가 존재합니다.

현재 주유소 및 관련 부속토지로 이용되고 있어, 해당 업종에 대한 잠재적 수요가 예상됩니다.

다만, 주변 주택단지와의 연계성을 고려한 업종 선택이 중요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 충청남도 논산시 연산면 천호리 지역에 위치하며, 주변에 개태사역이 인근에 있습니다.

국도변을 따라 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

구체적인 생활 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄 매각 대상에 제시외 건물, 기계기구 등이 포함되나, 일부 기계기구(목록 1, 2, 4)는 소재 불명으로 평가외 처리되었습니다.

* 기계기구 목록 1~6, 제시외 기계기구, 이동식 계산대 일부는 매각 제외되어 활용 가능성이 제한될 수 있습니다.

* 제시외 건물 "ㄹ"관정 모터펌프는 고장으로 수원 고갈 상태이며 현재 사용이 불가합니다.

* 일부 기계기구는 상당 기간 사용되지 않아 정상 작동을 위한 보전, 수리, 부품 교체 등이 필요할 수 있으며, 모델, 제작자 등 정보 확인에 어려움이 있었습니다.

* 본건 주유소의 임대차 내용은 미상으로, 추후 임대차 관계를 명확히 확인해야 합니다.

* 주변 지역의 혐오시설 유무에 대한 상세 조사가 필요하나, 제공된 정보 내에서는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 논산시 연산면 천호리 소재 위험물저장 및 처리시설로, 주유소 및 부속 토지로 이용 중인 물건입니다.

국도변에 위치하여 접근성이 좋고 주변 지역의 업종 특성을 고려할 때 상업적 활용 가능성이 있습니다.

그러나 다수의 제시외 건물 및 기계기구 관련 문제점, 일부 설비의 사용 불가 상태 등은 명확한 확인과 추가적인 비용 투자가 필요할 수 있습니다.

또한, 유동화물건 및 공동담보 물건으로서 복잡한 권리관계는 없으나, 임차인과의 관계를 명확히 해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 우수합니다.

* 주유소 및 관련 시설로 이용된 이력이 있어 해당 업종 관련 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획상 계획관리지역으로 추가적인 개발 또는 용도 변경의 잠재력이 있습니다.

* 등기부상 인수되는 권리사항이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 875,404,540원입니다.

권리분석상 인수해야 할 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 제시외 시설의 하자 및 수리 비용, 공사 불가능한 부분 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

(본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 조사를 통해 최종적인 투자 결정을 하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.