나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502958 [1] 세종특별자치시 나성동 713 세진이너스빌 주1동 8층820호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""국세청"" 남서측 인근에 위치하는 ""세진이너스빌"" 주1동 제8층 제820호로서, 주위는 주상복합, 상업·업무시설, 아파트단지, 관공서 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층건 내 제8층 제820호로서,
(사용승인일: 2013.10.15)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 광대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502958 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 713 세진이너스빌 주1동 8층 820호

용도: 오피스텔

감정가: 126,000,000원

전용면적: 34.15㎡ (약 10.33평)

토지 지분 면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2013년 10월 15일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 남서측 인근에 위치하는 "세진이너스빌" 주1동 8층 820호로서, 주위는 주상복합, 상업·업무시설, 아파트단지, 관공서 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지 이용계획: 본건은 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속하며, 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

* 인접 도로상태: 단지 주변으로 광대로 및 중로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 5일 접수된 세종세무서장의 압류(갑6)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (물건명세서상 주택임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원" 정보와 상충될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 연

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 14일

* 확정일자: 2022년 3월 11일

* 배당신고일자: 2024년 7월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 1차 보증금 감액분 10,000,000원. (총 권리금액 130,000,000원으로 추정)

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전: 오경헌 (2013.11.13), 한해란 (2021.03.15)

* 주택임차권: 연홍철 (2024.07.12 접수, 130,000,000원, 인수)

* 압류: 세종세무서장 (2024.03.05, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.07.16 접수, 127,400,773원, 말소)

* 등기부채권 총액: 130,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 세종시 나성동 일대는 세종시청, 국세청 등 주요 관공서가 밀집해 있으며, 상업·업무 시설과 주거 단지가 함께 어우러져 있는 지역입니다.

* 특히, 본건은 국세청 바로 인근에 위치하여 행정 및 업무 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 제8층 제820호입니다. (사용승인일: 2013.10.15)

* 내외관: 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 건축물대장상 주요 정보:

* 건물명: 세진이너스빌

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 총 호실 수: 130호

* 전체 연면적: 14,828.02㎡

* 대지 면적: 1,834㎡

* 건축 면적: 1,281.19㎡

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 본건에는 대항력 있는 임차인 연 이 거주 중이며, 보증금 1억 2천만 원(총 권리금액 1억 3천만 원 추정)이 있습니다. 등기부등본 및 물건명세서상 주택임차권 등기가 말소되지 않고 "인수"로 기재되어 있어, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 임차인의 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 상충될 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 계약 내용 및 현 임차인과의 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

* 등기부채권 총액: 등기부채권 총액이 1.3억 원으로, 감정가(1.26억 원)를 초과하여 권리 분석 시 주의가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 핵심 상업지구인 나성동에 위치하여 입지적 가치가 우수하며, 국세청 등 관공서 및 다양한 편의시설과 인접해 있어 직주근접성이 뛰어납니다. 2013년 준공된 비교적 신축 건물이므로 내부 상태도 양호할 것으로 기대됩니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 명시된 정보와 달리, 등기부등본상 "인수"로 기재된 주택임차권은 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 상당한 위험을 내포하고 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인과의 적극적인 소통 및 배당표 확인을 통해 보증금 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시의 중심 상업지역에 위치한 핵심 입지.

* 주요 관공서(국세청 등) 및 풍부한 상업, 업무 시설 인접.

* 2013년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 향후 세종시 발전 계획에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

* (리스크 해소 시) 안정적인 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 126,000,000원

* 최근 매매 사례 (34.15㎡ 기준):

* 2023년 12월: 125,000,000원 (5층)

* (참고) 2025년 12월: 117,500,000원 (5층, 예측 시점)

* (참고) 2026년 3월: 109,000,000원 (7층, 예측 시점)

* 분석: 최근 실제 거래 사례인 2023년 12월 5층 매물이 125,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 126,000,000원으로, 최근 시세와 유사한 수준입니다.

* 매수인이 인수해야 할 보증금(인수 보증금)은 본 보고서 작성 시점 기준 "0원"으로 명시되어 있습니다. 이에 따라, 본 입찰가 산정 시에는 이를 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 접근합니다.

* 단, 1.5. 잠재적 리스크 섹션에서 언급된 바와 같이, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천만 원 이상을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 만약 임차 보증금을 인수해야 한다면, 실제 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 되므로, 입찰가는 현저히 낮춰야 합니다.

* "인수 보증금 0원"을 기준으로, 부동산의 실질 가치 및 경매 시장 상황을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 보수적인 접근: 105,000,000원 ~ 115,000,000원 (최저가 수준 및 경쟁 고려)

* 적정 수준: 115,000,000원 ~ 125,000,000원 (시세 및 감정가 반영)

* 최종 제안: 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서, 임차인 보증금 인수 여부 최종 확인 후, 경쟁률 등을 고려하여 결정하시기 바랍니다. (만약 보증금 인수 발생 시, 입찰가는 1억 원 이하로 재산정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.