나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502985 [1] 대전광역시 서구 가수원동 808 은아아파트5단지 504동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 가수원동 소재 ""가수원중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제504동 제5층 제503호 로서,

-외벽: 페인트 마감 등.
-내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
-바닥: 바닥마감재 마감 등
-창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

아파트 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 사방으로 노폭 5~25미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서.

1(가수원동 808): 제3종일반주거지역(2011-02-25), 지구단위계획구역, 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-01-26)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(가수원택지개발완료<택지개발촉진법>)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(구봉산 중점경관관리구역).


2(가수원동 809): 제3종일반주거지역(2011-02-25), 지구단위계획구역, 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-01-26)(접합), 보행자전용도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(가수원택지개발완료<택지개발촉진법>)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(구봉산 중점경관관리구역), 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502985 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 가수원동 808 은아아파트5단지 504동 5층503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 131,000,000원

* 토지면적: 22.60㎡ (약 6.84평)

* 토지지분: 22.6019㎡ (약 6.84평)

* 건물면적: 52.20㎡ (약 15.79평) (전용면적)

* 건물지분: 52.2㎡ (약 15.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오케이캐피탈

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 없음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 가수원동 소재 "가수원중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 504동 5층 503호로서, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 바닥마감재 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대체로 가장형의 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 사방으로 노폭 5~25미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 가수원동 808: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구기타(가수원택지개발완료), 중점경관관리구역(구봉산 중점경관관리구역).

* 가수원동 809: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구기타(가수원택지개발완료), 중점경관관리구역(구봉산 중점경관관리구역), 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역).

1.2. 권리분석

* 경매개시일: 2025년 7월 17일 (대전지방법원 2025타경502985)

* 채권자: 오케이캐피탈 (강제경매)

* 말소기준권리: 2025년 5월 13일 접수된 주식회사양지프라임대부의 근저당권 (금 30,000,000원). (자료상 '말소' 표기)

* 등기부채권 총액: 52,198,152원

* 인수되는 권리: 없음 (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

* 말소되는 권리: 말소기준권리인 근저당권보다 늦게 등기된 강제경매 개시결정 및 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 대전 서구 가수원동에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* "가수원중학교" 인근으로 교육 시설 접근성이 양호하며, 간선도로 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용 및 차량 접근이 편리합니다.

* 주변에는 근린 생활 시설 위주로 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 은아5단지아파트

* 주소: 대전광역시 서구 가수원동 808

* 준공연도: 1991년 1월 11일

* 층수: 15층 중 5층 (504동 503호)

* 세대수: 720세대

* 면적:

* 전용면적: 52.20㎡ (약 15.79평)

* 분양면적: 제공된 정보 없음.

* 주차: 총 243대 (지상 6대, 지하 10대, 기타 227대)

* 관리사무소 연락처: 042-541-8297

* 기타: 전기차 충전기(지상 7대, 지하 7대) 설치.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 진행 중인 관계로, 동일 채무에 대한 다른 담보물의 처분 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1991년 준공된 아파트로, 연식이 오래되어 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 실제 거주 임차인의 유무 및 정확한 보증금/차임 내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.6. 종합 의견

* 대전 서구 가수원동에 위치한 은아5단지 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 건물 노후화, 임대 관계 미상 등은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 편의성: 간선도로 인접 및 버스 정류장 근접으로 이동이 편리합니다.

* 개발 잠재력: 가수원 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 권리 분석의 명확성: 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 깔끔합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 131,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 5월 ~ 7월, 52.20㎡ 기준): 10,000,000원 ~ 11,000,000원

* 최근 실거래가 평균: 약 105,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 평균을 기준으로, 감정가 대비 낙찰가율, 물건의 상태, 층수, 향, 노후화 정도, 그리고 공동담보 및 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 권리상 인수되는 부담이 없고 임차인 보증금도 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 최근 실거래가 평균(10,500만원)과 감정가(13,100만원) 사이에서 낙찰가율 80%~85% 수준을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 10,500만원에서 11,500만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

* 정확한 시세 조사 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.