나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3691 [1] 세종특별자치시 보람동 784 호려울마을4단지 408동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 보람동 소재 ""여울초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 BRT 버스정류장이 소재하는 등
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 중 제14층 제1404호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 열병합 지역난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽이 공도에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역
행정중심복합도시 건설을 위한 특별법>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시
고시 제2020-341호) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경3691(1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 김OO이며, 감정가는 907,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 세종특별자치시 보람동 784, 호려울마을4단지 408동 14층 1404호이며, 용도는 아파트로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 면적

총 감정가는 907,000,000원입니다.

토지 면적은 101.11㎡ (약 30.58평)이며, 토지 지분은 101.1147㎡ (약 30.58평)입니다.

건물 면적은 111.98㎡ (약 33.87평)이며, 건물 지분은 111.9846㎡ (약 33.87평)입니다.

건물의 전용면적은 111.98㎡이며, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 세종특별자치시 보람동 소재 "여울초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 특히 보람동은 세종시청, 시의회, 교육청 등이 밀집한 도시 행정 중심지로서의 역할을 하고 있으며, 금강수변공원과 이응다리(금강보행교)가 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 BRT 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 호려울마을 4단지는 BRT 접근성이 우수하며, 외곽 지역으로의 진출입이 용이하여 주거 생활의 편리성이 높다는 평가를 받고 있습니다.

2.3. 토지 현황

토지는 사다리형으로 아파트 건부지로 이용 중에 있으며, 단지 외곽은 공도에 접해 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

2.4. 법적 제한사항

토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 예정지역, 중점경관관리구역(금강 주변)에 해당합니다. 이러한 지역 지정은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권 보존 등기일은 2017년 4월 17일이며, 이후 소유권 이전(매매)이 있었습니다. 말소기준권리는 2017년 6월 2일 한국주택금융공사의 근저당권(을1, 216,000,000원)입니다. 이후 김승현의 근저당권(을2, 160,000,000원), 김승현의 임의경매(갑10, 160,000,000원), 세종특별자치시의 압류(갑11)가 등기되었으나, 을2, 갑10, 갑11 항목은 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 본 경매는 채권자 김OO(김승현과 동일 인물로 추정)에 의해 신청된 임의경매(2025타경3691)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, "물건명세서 참고사항"에 '지상권개요: 비고:'로만 표기되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 분석

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 임차인이 존재하더라도 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 여부 및 권리 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지로서의 상권 특성

본 물건이 속한 보람동은 세종시의 행정 및 생활 중심지로, 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 상권 규모 면에서는 나성동에 비해 다소 작지만, 금강 이남 지역에서는 안정적인 상권과 학원가를 형성하고 있어 실거주 만족도가 높은 지역입니다.

4.2. 주변 상업 시설

보람동 복합커뮤니티센터 내에 실내 수영장, 헬스장 등 체육 및 문화시설이 잘 갖추어져 있으며, 금강수변공원과 이응다리(금강보행교)가 인접하여 여가 활동에 유리합니다. 주변에 홈플러스, 하나로마트 등 대형 상권과 관공서(시청, 교육청, 경찰서 등) 밀집 지역이 가까워 생활 편의성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 해당 호실은 22층 중 14층에 위치하고 있습니다. 외벽은 페인팅 및 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

5.2. 주거 편의시설

주변에 여울초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 복합커뮤니티센터, 금강수변공원, 이응다리 등 다양한 문화, 여가 시설 접근성이 뛰어납니다.

5.3. 난방 및 설비

위생 및 급배수 설비, 열병합 지역 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 계산되지만, 미상으로 인한 불확실성은 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 법적 제한 및 기타

토지이용계획상 '가축사육제한구역', '상대보호구역', '예정지역', '중점경관관리구역' 등에 해당합니다. 이러한 제한 사항은 향후 재산권 행사에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 행정중심지 인근에 위치한 대규모 아파트 단지로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 초등학교와의 접근성, 공원 및 문화시설 이용 편의성 등이 장점입니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들이 말소된 것으로 기재되어 있으나, 경매 신청 채권자와 동일한 이름의 근저당권이 말소 처리된 점, 그리고 임대차 관계 미상 등은 추가 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시의 중심 행정 및 생활권역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 여울초등학교 인접으로 우수한 교육 환경.

* BRT 노선 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 금강변 인접으로 쾌적한 주거 환경 및 여가 활동 용이.

* 안정적인 주거 인프라 구축된 대단지 아파트.

9. 예상 입찰가

감정가는 907,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 상황이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정 시 시장 조사 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건의 정확한 시세 파악 및 권리 관계 확정을 위한 전문가의 추가적인 컨설팅을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.