나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3693 [1] 대전광역시 유성구 전민동 462-4 나래아파트 108동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 ""전민중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지를 배후지로, 각종 근린생활시설(일반음식점, 학원 등), 교육시설, 관공서 및 주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 17층 중 13층 1306호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지·경보설비, 난방설비 등이 되어 있음.
※현장조사시 폐문 부재등으로 인해 설비의 정상작동유무는 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""아파트건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트 단지 기준 동측으로 노폭 약 25m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 도시지역,제3종일반주거지역,대로3류(폭 25m~30m)(2022-05-12)(대로 3-37)(접합),
가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대
보호구역(전민중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(청구나래유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>,절대보호구역(청구나래유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,국가산업
단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,
일반주거구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,지역균형개발및중소
기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3693 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 전민동 462-4 나래아파트 108동 13층1306호

* 용도: 아파트

* 건물명: 나래아파트

* 동/호수: 108동 13층 1306호

* 감정가: 316,000,000원

* 건물면적: 84.87㎡ (약 25.68평)

* 토지면적: 48.64㎡ (약 14.72평)

* 사용승인일: 1994년 11월 28일

* 총 층수: 17층

* 해당 층수: 13층

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 "전민중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지를 배후지로, 각종 근린생활시설(일반음식점, 학원 등), 교육시설, 관공서 및 주택 등이 소재합니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난합니다.

* 인접 도로상태

본건 소재 아파트 단지 기준 동측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(전민중학교, 청구나래유치원), 절대보호구역(청구나래유치원), 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역(대덕연구개발특구), 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

본건의 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2021년 7월 27일 접수된 더조은새마을금고의 근저당(120,000,000원)이며, 해당 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권 이전(신탁) 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재하며, 이 또한 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 조창영 (조 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-09-06

확정일자: 2019-09-06

배당신고일자: 2025-08-04

대항력: 있음

비고: 미배당 보증금은 매수인 인수입니다. 예상 배당금은 170,000,000원입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

권리분석 상, 임차인 조 은 대항력이 있으나, 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권

본건은 대규모 아파트 단지를 배후지로 하며, 주위에 일반음식점, 학원 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 교육시설

주변에 전민중학교, 청구나래유치원 등 다수의 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 일반적으로 주거 지역에서 기피하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보

아파트명은 나래아파트이며, 총 10개 동에 894세대가 거주하고 있습니다.

* 부대 복리시설

관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등 다양한 부대 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 042-863-0420

* 주차대수

총 498대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지상 6대, 지하 27대의 주차가 가능하고, 전기차 충전기도 지상 9대, 지하 37대가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 및 미배당 보증금 인수 가능성: 임차인 조 은 대항력을 보유하고 있어, 배당 결과에 따라 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1994년에 사용승인된 아파트로, 연식에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 설비 작동 여부: 현장 조사 시 폐문 부재 등으로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부를 확인할 수 없어, 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 비교적 안정적인 주거지역에 위치한 아파트로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 대규모 단지 내에 속해 있으며, 주변 교통망 또한 양호한 편입니다. 다만, 임차인의 대항력 존재 및 건물 노후화는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대덕연구개발특구 인근 입지로 배후 수요 기대 가능.

* 전민동 지역의 지속적인 개발 가능성과 미래 가치.

* 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라.

* 아파트 일괄 매각으로 토지 이용 권리 확보.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 유사 면적 실거래가(2025년 12월)는 70.2㎡(약 21.2평) 기준 약 2억 4천 4백만원 ~ 2억 4천 5백만원, 53.13㎡(약 16.1평) 기준 약 2억 3백만원 수준입니다.

본 물건의 공급 면적은 84.87㎡(약 25.7평)이며, 감정가는 3억 1천 6백만원입니다.

이를 고려할 때, 현 시세 대비 감정가의 적정성은 양호한 것으로 판단됩니다.

임차인의 예상 배당금이 보증금 전액을 충당할 것으로 예상되어 직접적인 보증금 인수 부담은 현재 기준 0원으로 계산되나, 대항력 존재로 인해 잔여 보증금 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 소폭 하향한 2억 9천 5백만원 ~ 3억 1천 5백만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.