나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502977 [1] 대전광역시 중구 중촌동 283 하늘아파트 308동 OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 목동 소재 ""목양초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 주공아파트
로서, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된
주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도
및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물중 6층 601호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등.
창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및
경보설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지대내 평탄하게 조성된 아파트(주공아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대로 및 중로, 소로에 접하고, 단지내 진입도로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-06-13),시가지경관지구(일반),
대로3류(폭25m~30m)(2025-06-13)(대로3-20)(접합),소로2류(폭8m~10m)(접합),
소로2류(폭8m~10m)(목동16호선)(접합),소로2류(폭8m~10m)(중촌11)(접합),
소로3류(폭8m미만)(중촌5)(접합),중로2류(폭15m~20m)(7호선)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,
상대보호구역(2017-01-09)(굿모닝유치원)<교육환경보호에관한법률>,
상대보호구역(2017-01-09)(대전목양초등학교)<교육환경보호에관한법률>,
절대보호구역(2017-01-09)(굿모닝유치원)<교육환경보호에관한법률>,
주거환경개선지구(목동2,중촌지구주거환경개선지구)
<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>
중점경관관리구역(2015-12-30)(하천중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502977 (1)

소재지: 대전광역시 중구 중촌동 283 하늘아파트 308동 601호

용도: 아파트

감정가: 315,000,000원

면적:

* 토지면적: 35.54㎡ (약 10.75평)

* 토지지분: 35.54㎡ (약 10.75평)

* 건물면적: 84.40㎡ (약 25.53평)

* 건물지분: 84.4㎡ (약 25.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 주거환경개선지구

집합건물 정보:

* 동/호수: 308동 601호

* 사용승인일: 1998년 07월 27일

* 총 층수: 25층 (본건 6층)

단지 정보:

* 아파트명: 하늘아파트

* 총 세대수: 964세대

* 총 주차대수: 180대 (지상 6대, 지하 17대)

* 최고층/최저층: 25층 / 3층

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대전광역시 중구 목동 소재 "목양초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재합니다. 차량 운행 빈도 및 편의시설 접근성 등을 고려할 때, 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

인접 도로상태:

대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접하고 있으며, 단지 내 진입도로를 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)

* 다양한 폭의 도로(대로3류, 중로2류, 소로2류, 소로3류)에 접함

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 및 절대보호구역 (굿모닝유치원, 대전목양초등학교)

* 주거환경개선지구 (목동2, 중촌지구)

* 중점경관관리구역 (하천중점경관관리구역)

3. 권리분석

말소기준권리:

을6. 근저당권 (한국주택금융공사, 2019.11.26 접수)

인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요: 없음)

임차인 현황:

조사된 임차내역이 없습니다. 보증금 0원, 차임 0원이며, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

등기부채권 총액:

315,189,670원

4. 상권분석

주변 상업시설 현황:

주거지역 내에 위치하며, 각종 근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

유해시설 유무:

주변 지역에서 유해시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 하천 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 녹지 및 수변 환경은 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육환경:

굿모닝유치원과 대전목양초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 환경은 양호합니다.

편의시설:

단지 인근의 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 내 부대시설:

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있으며, 전기차 충전 시설도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

주거환경개선지구 관련:

본 건이 속한 주거환경개선지구는 노후된 주거지의 물리적 환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 사업이 추진될 수 있는 지역입니다. 사업 추진 시 가치 상승의 잠재력이 있으나, 사업 계획의 불확실성, 장기화 가능성, 추가적인 분담금 발생 등의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

건물 노후화:

1998년 7월에 사용승인된 아파트로, 건축된 지 20년이 넘어 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획 제한사항:

시가지경관지구, 중점경관관리구역 등 도시계획상 지정된 구역들은 향후 건축 행위나 재개발 시 일정 부분 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

대전광역시 중구 중촌동에 위치한 하늘아파트 308동 601호 경매 물건입니다. 건물 면적 84.40㎡ (약 25.53평)의 아파트로, 감정가는 3억 1,500만원입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 비교적 깨끗한 상태로 인수 부담이 없습니다. 주거환경개선지구라는 특성상 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 상황에 따른 불확실성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로, 안전하고 명확한 권리 승계 가능.

* 대전 시내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 교통망이 편리함.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적인 84.4㎡의 주택이 2025년 11월 24일에 260,000,000원(2억 6천만원)에 거래되었습니다. 해당 거래는 19층에서 이루어졌으며, 본건은 6층입니다. 이 가격대는 현재 시세의 중요한 지표로 활용될 수 있습니다.

추정 입찰가:

상기 시세 정보와 감정가(315,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 주거환경개선지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성과 현재 시장 가격을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.