나이스옥션 법원경매 영동 2025타경91 [1] 충청북도 옥천군 옥천읍 수북리 172-5 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 교동리 소재 “교동마을” 동측 인근 계획관리지역내에 위치하며
주위는 중·소규모 공장 및 각종근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 노선 상가지대로서 제반
주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

완만하게 경사진 사다리형의 토지로서, 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측을 왕복 2차선 포장도로와 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육
제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질
보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 기호1의 공부상 지목은 ""창고용지""이나, 현황 ""상업용(숙박시설)""건부지로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건으로서,
사용승인일: 2017.04.12
외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 마감 등
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 건축물대장상 기재된 대지면적은 3,084㎡이나, 본 평가에서는 귀의뢰 목록 중 기호1의 면적
3,058㎡를 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 제시외 수목 포함.
목록 1 공부상 지목은 창고용지이나 현황 상업용(숙박시설)건부지로 이용 중.
건축물대장상 기재된 대지면적과 부동산등기사항증명서의 면적과 상이함.
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 영동지원 2025타경91 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 수북리 172-5 (신주소: 충청북도 옥천군 지용로 195)

용도: 숙박시설 (현황), 공부상 지목: 창고용지

감정가: 2,183,069,940원

토지면적: 3,058.00㎡ (약 925.1평)

건물면적: 669.03㎡ (약 202.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 옥천새마을금고 (관련 등기사항증명서 확인)

사용승인일: 2017년 04월 12일

1.2. 주요 특징 및 특이사항

* 일괄 매각 대상 물건으로 제시외 건물 및 수목이 포함됩니다.

* 공부상 지목은 '창고용지'이나, 현황은 '상업용(숙박시설)'으로 이용 중입니다.

* 건축물대장상 대지면적과 부동산등기사항증명서상의 면적이 상이하므로 확인이 필요합니다.

* 인접 토지와의 경계가 불분명하여 별도의 측량이 요구됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 수북리에 위치하며, "교동마을" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 중·소규모 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 노선 상가지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 경부고속도로 옥천 IC가 인접해 있어 고속도로 접근성이 좋습니다.

* 지방도 및 국도가 교차하는 지점으로 차량 이동이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

* 토지는 완만하게 경사진 사다리형의 형태이며, 현재 상업용 건물(숙박시설)의 건부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리구역(산업형)에 속합니다.

* 가축사육제한구역(전부제한), 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등의 법적 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 10월 18일 접수된 옥천새마을금고 근저당권입니다.

3.2. 등기부상 권리관계

* 토지 등기부상, 소유권 이전 기록 및 옥천새마을금고의 근저당, 지상권, 임의경매, 압류 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다. 총 등기부채권액은 1,534,000,000원입니다.

* 건물 등기부상, 소유권 보존 기록과 함께 옥천새마을금고의 근저당, 임의경매, 압류 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다. 총 등기부채권액은 1,534,000,000원입니다.

* 전반적으로 말소기준권리 이후 설정된 대부분의 권리가 임의경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 등기부상 명시된 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

* 본건은 중·소규모 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 상가지대에 위치하고 있습니다.

* 옥천읍 중심 상권은 금구리 및 구읍 지역 일반상업지역 일대에 형성되어 있으며, 약 700여 개의 업체가 분포하고 있습니다.

* 옥천군은 대청호를 중심으로 생태관광 도시 조성을 추진하고 있으며, 향수호수길, 부소담악, 수생식물학습원 등 관광 자원이 개발되고 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 생활 편의

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 옥천 구읍 지역에는 정지용 생가, 옥천향교, 옥천선사공원 등 문화유적 및 관광지가 위치해 있습니다.

* 대청호반을 따라 조성된 향수호수길은 산책 및 트레킹 코스로 인기가 있습니다.

* 주변에 수생식물학습원, 산림욕장 등 자연 친화적인 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 유무

* 검색 결과, 본건 소재지 주변에 직접적으로 혐오시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 옥천군 내 일부 비규제지역에 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 입주 논란이 있었던 사례가 보도된 바 있습니다. 이와 관련하여 본건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 향후 지역 개발 및 민원 발생 가능성에 대한 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부상 내용과 현황의 차이

* 토지의 지목(창고용지)과 현황(숙박시설)이 상이하여, 추후 건축물 용도 변경 또는 관련 민원 발생 가능성이 있습니다.

* 건축물대장상의 대지면적과 등기부상 면적이 다르므로, 정확한 면적 확인을 위한 측량이 필요합니다.

5.2. 경계 불분명

* 인접 토지와의 경계가 불분명하여, 매수 후 분쟁의 소지가 있으므로 반드시 별도 측량을 통해 경계를 명확히 해야 합니다.

5.3. 법적 제한 및 규제

* 계획관리지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

5.4. 제시외 물건

* 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되어 있어, 철거 또는 별도 처리에 따른 추가 비용 및 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

5.5. 대청호 수질 및 환경 문제

* 대청호는 유역 지역의 개발 및 쓰레기 유입으로 인한 수질 오염 문제가 제기된 바 있습니다. 본건이 직접적인 영향을 받는지는 추가 확인이 필요하나, 지역 환경 이슈로 인한 간접적 영향 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군에 소재한 숙박시설로, 상대적으로 신축 건물(2017년 사용승인)이며, 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 경부고속도로 옥천 IC 인접 등 교통 접근성이 양호하며, 주변에 관광 자원과 자연 환경이 잘 갖추어져 있어 숙박시설로서의 잠재력은 충분합니다.

그러나 공부상 지목과 현황의 차이, 대지면적의 불일치, 경계 불분명 등 다소 복잡한 권리 및 서류상의 문제가 존재합니다. 또한, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있으며, 제시외 물건 처리에 대한 고려도 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 명확한 현장 조사와 서류 검토, 법률 자문을 통해 잠재적 리스크를 해소하고 개발 가능성을 면밀히 파악한다면 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 사용승인)인 숙박시설 건물로서 바로 활용 가능성이 높습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득하므로, 별도의 건물 철거나 명도 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 옥천군의 생태관광 활성화 정책 및 대청호 주변 관광 자원 개발로 인한 잠재적 수요 증가가 기대됩니다.

* 경부고속도로 옥천IC 인접 및 국도 접근성이 용이하여 외부 방문객 유치에 유리합니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 권리관계, 물건의 현황, 지역 시세, 향후 개발 가능성, 명도 비용, 측량 비용, 제시외 물건 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

따라서, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 서류(건축물대장, 토지대장, 등기부등본 등)를 면밀히 검토하며, 주변 부동산 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 분석하는 등 전문가와 함께 심층적인 권리 분석 및 가치 평가를 수행하시길 권장합니다. 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 감정가 대비 적정 낙찰가율을 적용하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.