나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1678 [1] 충청북도 충주시 신니면 용원리 129 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 신니면 용원리 소재‘신니면 행정복지센터’남서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 면 소재지 내 농촌지대임.

교통상황

차량 접근 불가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 단독주택(폐가 상태) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도 상 북측으로 폭 약 2미터 도로에 접하나, 현황은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(소, 말, 양, 염소, 사슴, 젖소, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

- 일련번호 (2) 부속건물 : 흙벽돌조 스레트지붕 단층 건으로,

외벽 : 몰탈위 페인트 마감,
바닥 : 콘크리트 마감,
창호 : 목재창 등임.

이용상태

창고로 이용 중임.

설비내역

없 음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1 지적도 상 북측으로 폭 약 2미터 도로에 접하나, 현황은 맹지임
-목록 2 건물 중 흙벽돌조 스레트지붕 단층주택 59.9㎡는 소재불명이며, 목록 2 건물 중 흙벽돌조 스레트지붕 단층창고 31.5㎡의 일부가 목록 1 외에 북측으로 인접한 타 지상에 소재하는 바 응찰시 참고 요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

해당 물건은 충청북도 충주시 신니면 용원리 129번지에 소재하고 있습니다. 본건은 농촌지대에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 현재 단독주택으로 이용 중이나, 폐가 상태인 것으로 파악됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 413.00㎡ (약 124.8평)이며, 건물 면적은 91.40㎡ (약 27.6평)입니다. 감정가는 31,913,000원입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 충주지원 2025타경1678 (1)이며, 경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매(부동산)입니다. 매각 대상은 기타이며, 일괄매각으로 진행됩니다. 채권자는 피OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 신니면 용원리 소재 ‘신니면 행정복지센터’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 농가주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 면 소재지 내 농촌 지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 원활하지 않은 편이며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

지적도상 본건 토지 북측으로 폭 약 2미터 도로에 접하고 있으나, 현황은 맹지 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 갑5, 갑6 소유권 이전 등기가 있으며, 갑7로 김정연의 가압류 (20,000,000원)가 말소기준권리이며, 갑8로 망 김점숙의 상속재산의 파산관재인 변호사 김정 명의의 임의경매 (청산을 위한 형식적 경매 개시결정)가 등기되어 있습니다. 건물 등기부 현황도 토지 등기부와 동일한 권리 내역을 보입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2018년 4월 5일 접수된 김정연의 가압류(채권액 20,000,000원)입니다. 이 말소기준권리보다 선순위인 소유권 이전 등기(갑5, 갑6)는 본 경매 절차에서 소멸되지 않고 인수될 가능성은 낮으며, 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 임차인 현황에 대한 상세 정보가 없어 실제 대항력 있는 임차인이 있는지 확인이 필요합니다. 현재 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황은 별도로 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, '임대 관계는 미상임'이라는 건물감정평가요항표의 기재가 있습니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매/임대 JSON 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 단지 또는 건물은 아니지만, 인근 신니면 용원리의 다른 연립/다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 2월, 59.88㎡ 연립주택(일봉) 직거래 3,000만원.

* 2026년 2월, 76.39㎡ 다세대주택(태원(A,B)) 중개거래 4,000만원.

* 2026년 2월, 76.46㎡ 다세대주택(태원(A,B)) 중개거래 5,900만원.

4.2. 시세 분석

본건의 건축물대장상 최초 사용승인일이 1940년으로 매우 오래된 단독주택(폐가 상태)이며, 토지 면적은 413㎡입니다. 인근에서 거래된 1993년 준공된 연립/다세대 주택의 면적(약 60~76㎡)이 3,000만원에서 5,900만원 사이에서 거래된 점을 감안할 때, 본건은 토지 가치와 노후화된 건물 가치를 종합적으로 고려해야 합니다. 감정가 31,913,000원은 토지 면적 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보이나, 건물 상태와 맹지라는 점이 감안되어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 신니면 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기에 편리합니다. 농촌 지역 특성상 대형마트나 백화점 등 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 읍내를 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근에 용원초등학교가 위치하고 있습니다. 하지만 중학교 이상의 교육시설에 대한 정보는 구체적으로 파악되지 않았습니다.

5.3. 기타 주변 시설

충주시 신니면은 전반적으로 농경지와 임야가 많은 농촌 지역으로, 비교적 조용한 환경을 가지고 있습니다. 주변에는 관광지로 지정된 곳으로는 중앙탑공원, 충주호 등이 있습니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 충주시 내에서 악취 민원과 관련된 화학 공장 등이 언급된 사례가 있어, 해당 지역의 산업 시설 분포 등을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황상의 맹지

본건 토지는 지적도상 도로에 접하는 부분이 있으나, 현황은 맹지 상태로 차량 접근에 큰 제약이 있습니다. 이는 건축물의 신축, 증축, 개축 또는 토지의 이용에 있어 법적, 물리적 제한을 초래할 수 있습니다.

6.2. 소재불명 건물 및 일부 타 지상 소재 건물

목록 2 건물 중 흙벽돌조 스레트지붕 단층주택 59.9㎡는 소재가 불명확하며, 흙벽돌조 스레트지붕 단층창고 31.5㎡의 일부가 목록 1 외 타 지상에 소재하고 있다는 점은 큰 문제입니다. 이는 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있으며, 명확한 조사가 필요합니다.

6.3. 건물 상태 (폐가 상태, 흙벽돌조)

건물은 '폐가 상태'로, 구조적으로 흙벽돌조에 슬레이트 지붕으로 되어 있어 노후화가 심하고 안전에 취약할 수 있습니다. 건축물대장상 최초 사용승인일이 1940년으로 매우 오래되어, 철거 후 신축을 고려하거나 대규모 보수/증축이 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타

임대 관계가 미상이며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 신니면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적을 확보하고 있으나, 현황 맹지, 소재불명 건물, 일부 타 지상 소재 건물, 폐가 상태의 매우 노후화된 건물이라는 심각한 문제점을 안고 있습니다. 또한, 임대차 관계가 불명확하여 추가적인 리스크가 존재할 수 있습니다. 이러한 중대한 하자들을 감안할 때, 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다. 토지의 활용 가능성과 건물의 철거/재건축 가능성, 그리고 명도 문제 해결 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (413㎡)을 비교적 낮은 감정가에 취득할 수 있는 기회입니다.

* 농촌 지역의 조용한 환경을 선호하는 수요자에게는 잠재적인 가치가 있을 수 있습니다.

* 맹지 및 건물 하자를 감안한 저가 낙찰을 통해 향후 토지 개발 또는 재건축 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 소재불명 건물, 일부 타 지상 소재 건물, 폐가 상태의 노후 건물 등 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 임대차 관계가 불명확하여 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 감정가(31,913,000원)를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준인 22,300,000원 ~ 28,700,000원 사이에서 검토하는 것을 제안합니다.

다만, 현장 답사를 통해 건물의 정확한 상태, 맹지 문제 해결 가능성, 주변 토지 이용 현황 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.