나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101249 [1] 경기도 의왕시 내손동 672-4 우리집 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 내손동에 소재하고 있는 ""내손체육공원"" 서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 단독주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 소로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2016-06-03), 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)
(2014-05-30)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환
경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관
리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 배수구역(포일배수
구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물 기호(1)의 경우 철근콘크리트구조 경사지붕 4층으로서,

외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 건물 1층의 경우 건축물대장상 근린생활시설로 기재되어 있으나 현황 다가구주택인
것으로 목측됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 1층은 건축물대장상 근린생활시설로 개재되어 있으나 현황은 다가구주택인 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 의왕시 내손동 672-4 소재의 다가구주택으로, 안양지원 2025타경101249 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 1,702,100,520원이며, 토지 면적은 203.20㎡ (약 61.47평)이고 건물 면적은 396.53㎡ (약 119.95평)입니다.

건축물대장상 해당 주소지는 경기도 의왕시 내손공원길 40 (내손동)이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕의 4층 건물로, 2019년 11월 15일에 사용승인되었습니다. 승강기(엘리베이터) 1대가 설치되어 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하며, 건물에는 31.85㎡ (약 9.64평)의 제시외 건물이 포함됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 중OOO (중앙농업협동조합으로 추정)입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의왕시 내손동에 소재하며, "내손체육공원" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 통행이 원활하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

본건은 동측으로 소로변에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 대기환경규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 배수구역(포일배수구역), 하수처리구역(포일처리구역)에 해당합니다.

* 주변 시설

"내손체육공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 주택지대 특성상 혐오시설의 존재 가능성은 낮다고 판단됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부의 말소기준권리는 2018년 3월 30일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권(을6)이며, 건물 등기부의 말소기준권리는 2019년 12월 3일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리

본건 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 경매 완료 시 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

본건에는 총 9명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

* 김 : 보증금 350,000,000원, 전입 2021-10-29, 확정 2021-09-28, 배당신고 2025-08-01, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 250,000,000원, 전입 2019-12-04, 확정 2019-10-25, 배당신고 2025-08-25, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 190,000,000원, 전입 2020-05-04, 확정 2020-04-16, 배당신고 2025-09-11, 대항력 없음.

* 백 : 보증금 0원, 전입 2020-01-29, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음. (보증금 및 차임 미상이라도 주의 필요)

* 서 : 보증금 110,000,000원, 전입 2023-10-24, 확정 2023-08-11, 배당신고 2025-10-17, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 0원, 전입 2019-12-04, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음. (보증금 및 차임 미상이라도 주의 필요)

* 장 : 보증금 170,000,000원, 전입 2024-10-25, 확정 2024-10-25, 배당신고 2025-08-01, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 240,000,000원, 전입 2020-01-29, 확정 2019-12-10, 배당신고 2025-07-31, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 0원, 전입 2025-03-13, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음. (보증금 및 차임 미상이라도 주의 필요)

* 총 채권액 (등기부 기준)

토지 등기부 채권 총액: 1,006,852,764원

건물 등기부 채권 총액: 1,058,744,505원

(모든 권리가 말소 예정이므로 매수인에게는 인수되지 않습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거지역에 위치하며, 인근에 체육공원이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 1층이 건축물대장상 근린생활시설로 기재되어 있으나 현황은 다가구주택으로 사용 중이므로, 주거 목적의 상권으로 볼 수 있습니다. 상업적 활용보다는 주거 가치에 중점을 둔 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통

단지 주변 버스정류장 이용이 용이하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설

인근 주택지대 내 기본적인 상업시설 및 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설

단지 주변의 초, 중, 고등학교 등 교육시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경

"내손체육공원"이 인접하여 여가 및 휴식 공간으로 활용 가치가 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치

건축물대장상 1층 용도는 근린생활시설이나, 현황은 다가구주택으로 사용 중입니다. 이는 추후 건축 관련 인허가, 민원 발생 등의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 제시외 건물

건물 면적 외에 31.85㎡ (약 9.64평)의 제시외 건물이 존재합니다. 관련 법규 위반 여부 및 철거 가능성 등을 사전에 확인해야 합니다.

* 명도 과정

모든 임차인이 대항력이 없으나, 실제 이사 및 명도 과정에서 시간적 소요 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정가 대비 높은 편이지만, 모든 권리가 말소될 예정이므로 매수인에게 직접적인 재정 부담은 없습니다. 다만, 이는 경매 신청 채권자가 배당을 받지 못할 경우 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 시사합니다. (본 건은 임의경매로, 경매 절차상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의왕시 내손동의 안정적인 주거 지역에 위치한 다가구주택입니다. 쾌적한 자연 환경(내손체육공원 인근)과 양호한 교통 여건을 갖추고 있으며, 권리상 인수 부담이 전혀 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

건물의 1층 용도 불일치 및 제시외 건물 존재는 주의 깊게 검토해야 할 사항이며, 명도 과정에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

전반적으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 실거주 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 잠재력 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 의왕시 내손동, 체육공원 인접, 주거 쾌적성 우수.

* 권리: 말소 기준 권리 하 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음.

* 활용: 다가구주택으로서의 본연의 기능 외, 1층 용도 변경 가능성 검토.

* 가격: 감정가 대비 시세 조사 후 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,702,100,520원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 0원이므로 해당 금액을 제외하고 낙찰가를 산정합니다.

주변 시세, 명도 예상 비용, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 시점에서 특정 금액을 제시하기는 어려우나, 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

따라서, 해당 범위 내에서 철저한 현장 조사 및 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.