나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101240 [1] 경기도 안양시 동안구 관양동 1608-2 평촌아이파크 9층911호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 ""평촌역"" 남측 인근에 위치하며 부근은 업무시설, 대단지 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 평촌역이 위치하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 21층 건내 9층 911호로서
외벽 : 복합판넬 및 몰탈위페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시조 마감 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

승강기, 주차설비, 급.배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 업무시설 및 판매시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m)(접합), 소로1류(폭10m~12m) (접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 상대보호구역(예인유치원), 대기관리권역, 교통기타용도 지역지구미분류(대도시권), 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 집단에너지공급대상지역.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경101240(1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경기도 안양시 동안구 관양동 1608-2번지 평촌아이파크 9층 911호에 소재한 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 21층 건물 내 9층에 위치하며, 전용면적은 88.40㎡(약 26.74평)입니다. 토지 지분은 12.07㎡(약 3.65평)입니다.

본 건의 감정평가액은 499,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다. 건축물대장상 사용승인일은 2003년 3월 4일입니다.

* 사건번호: 안양지원 2025타경101240 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 1608-2 평촌아이파크 9층 911호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 499,000,000원

* 토지면적: 12.07㎡ (약 3.65평)

* 건물면적: 88.40㎡ (약 26.74평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 준공연도: 2003년

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "평촌역" 남측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변으로는 업무시설, 대단지 아파트, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스정류장과 지하철 4호선 평촌역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 지역특성: 중심상업지역에 속하며, 지구단위계획구역 내에 위치합니다. 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 등 다양한 폭의 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다. 또한, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 지역 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리관계를 분석한 결과, 다음과 같은 특이사항이 확인되었습니다.

* 말소기준권리: 본 건 등기부 상 을13번 근저당권(2022년 8월 4일, 대연6동새마을금고, 채권최고액 410,400,000원)이 말소기준권리로, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 10일

* 확정일자: 2022년 6월 3일

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 위 임차인 정 은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력을 갖춘 임차인입니다. 물건명세서 상 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 14번 임차권등기(임대차보증금 400,000,000원, 전입일자 2022.06.10. 확정일자 2022.06.03.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 400,000,000원 전액을 인수해야 합니다.

* 특이사항: 공동담보, 선순위임차권 등의 권리관계가 확인되었습니다. (표시된 '선순위임차권'은 실질적 우선순위를 가지는 임차인을 의미하며, 실제 등기부상 순서와는 다르게 해석될 수 있으나, 대항력과 인수 여부가 명확히 고지되어 있습니다.)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 평촌역 주변은 안양시의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 높은 유동인구와 배후 수요를 자랑합니다.

* 최근 실거래가 분석 (88.4㎡ 면적 기준):

* 2026년 4월 18일: 450,000,000원 (5층)

* 2026년 4월 30일: 470,000,000원 (17층)

* 최근 실거래가 분석 (63.69㎡ 면적 기준):

* 2026년 4월 15일: 330,000,000원 (8층)

* 시세 분석: 본 건과 동일한 면적(88.40㎡)의 최근 실거래가는 450,000,000원 ~ 470,000,000원 수준입니다. 이는 본 건의 감정가(499,000,000원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

평촌역 인근은 편리한 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

* 편의시설: 대규모 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행, 각종 프랜차이즈 상점 및 식당들이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교육시설: 본 건은 상대보호구역(예인유치원)으로 지정되어 있으며, 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경 또한 양호합니다.

* 주거환경: 업무시설과 대단지 아파트가 어우러져 주거 및 업무 기능이 조화롭게 발달된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 투자 가치에 영향을 줄 수 있는 몇 가지 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 400,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가의 약 80%에 달하는 금액으로, 낙찰가가 정해진 후에도 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

* 명도 부담: 대항력 있는 임차인이므로, 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 강제집행 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 시장 침체 가능성: 부동산 시장 변동성에 따라 향후 시세 하락 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 사전 조사 결과, 본 물건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 지속적인 관심과 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평촌역이라는 우수한 입지와 발달된 상권을 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 오피스텔 밀집 지역으로 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

그러나 4억 원에 달하는 임차인의 보증금을 낙찰자가 전액 인수해야 한다는 점은 매우 중요하게 고려해야 할 사항입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용하며, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다. 따라서 임차인과의 협상 여부, 명도 과정, 그리고 추가 자금 부담 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 평촌역 초역세권의 뛰어난 입지 조건.

* 복합 상업 및 업무 지구로서 높은 유동인구 및 임대 수요.

* 발달된 생활 인프라를 바탕으로 한 높은 주거 만족도.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 400,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 금액으로 산정되어야 합니다.

* 최근 실거래가(88.4㎡ 기준): 450,000,000원 ~ 470,000,000원

* 인수 보증금: 400,000,000원

만약 본 건을 현재 시세인 460,000,000원을 기준으로 취득한다고 가정했을 때, 낙찰자가 부담해야 할 총 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 넘어서지 않도록 해야 합니다.

이를 고려하여, 투자 수익률을 확보하기 위한 예상 입찰가 범위는 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 80,000,000원

이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 총 지불액은 낙찰가에 400,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 예를 들어 70,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 지불액은 470,000,000원이 되어 최근 시세 수준과 유사하게 됩니다.

투자자께서는 잠재적 명도 비용, 수리비, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 검토하시어 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 건은 높은 리스크를 수반하므로, 공격적인 투자보다는 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.