나이스옥션 법원경매 안산 2025타경712 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 464-3 참터그린빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니감정 · 평가일 2025.07.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 ""시랑초교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제3층 제301호로서,
(사용승인:2014.04.08)
외벽: 타일붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방 3, W.C 2, 거실, 주방/식당, 보일러실, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
, 상대보호구역(성포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(시랑초등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시
교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경712 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

경기도 안산시 상록구 월피동 464-3 참터그린빌 3층 301호에 소재하며, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

건물면적은 74.89㎡ (약 22.66평)이며, 토지 지분 면적은 37.68㎡ (약 11.40평)입니다.

본 건물의 감정가는 160,000,000원이며, 2014년 4월 8일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치하며, "시랑초등학교" 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성포중학교, 시랑초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

북동측으로는 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2014년 5월 2일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 169,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리로는 주식회사엘하비스트대부의 근저당권, 비엔케이캐피탈의 가압류, 국민건강보험공단의 압류, 광명세무서장의 압류, 안산신용협동조합의 임의경매 개시 결정 등이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 건을 낙찰받으실 경우, 인수하게 되는 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 238,685,391원입니다.

임차인 현황으로는 채애림 씨가 확인되나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있고 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 사례를 분석해 보면, 유사한 지역에서 거래된 다세대주택들의 시세는 다음과 같습니다.

* 월피동 434-2번지 (삼미빌라, 2009년식, 75.6㎡): 2026년 3월 170,000,000원에 거래되었습니다.

* 월피동 476-12번지 (영인위드미, 2010년식, 54.095㎡): 2026년 3월 105,000,000원에 거래되었습니다.

본 건(참터그린빌, 2014년식, 74.89㎡)은 비교 사례 중 삼미빌라와 면적이 유사하나 건축 연도가 더 신축입니다.

이에 따라 본 건의 감정가 160,000,000원은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 다세대주택으로, 지역 내에서 주거 용도로 이용되고 있습니다.

인근에 시랑초등학교, 성포중학교 등 교육시설이 있어 자녀가 있는 세대에게 교육 환경이 비교적 양호합니다.

주거 생활에 필요한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

건물 내 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역 등)이 있으나, 일반적인 주거용 건물 이용에는 큰 제약을 주지 않는 수준입니다.

임차인 현황에서 채애림 씨의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 별도의 인수 부담은 없으나, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

자체적인 내부 확인 결과, 건물은 2014년에 사용승인되어 비교적 신축에 해당하므로 건물 노후도에 따른 큰 리스크는 없을 것으로 예상됩니다.

주변 시설 조사 결과, 주거 및 교육 시설이 주를 이루며, 특별한 혐오시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 월피동 소재의 비교적 신축인 다세대주택으로, 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준이며, 주거 및 교육 환경도 양호하여 실거주 및 투자 가치를 모두 갖춘 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2014년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리 없이 매각으로 모든 권리가 소멸됩니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택이 밀집한 지역으로 안정적인 주거 수요가 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 유사 물건 매매 사례와 비교 시, 현재 감정가가 경쟁력 있는 수준입니다.

* 교육 환경: 초등학교 및 중학교가 인접하여 교육 여건이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 인수 보증금은 0원입니다.

최근 유사 면적의 거래 사례(삼미빌라, 75.6㎡, 170,000,000원)와 본건의 감정가(160,000,000원)를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시세는 160,000,000원 ~ 175,000,000원 수준으로 예상됩니다.

이에 따라, 경쟁 상황 및 실제 현장 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 접근한다면 165,000,000원 이상, 적극적으로 입찰할 경우 170,000,000원 내외를 목표로 하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본 보고서에서는 목표 입찰가로 168,000,000원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.