나이스옥션 법원경매 안산 2025타경733 [1] 경기도 광명시 소하동 1344 광명지타워 14층에이1412호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 소하동 소재 '소하고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트
형공장을 위주로 일부 근린생활시설 등으로 형성된 시가지주변 공장지대로서, 제반여건은
보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통
시되며 남측으로 소하JC가 소재하여 외곽으로의 진출입도 용이한 편임.

건물의 구조

2022.04.18.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상15층건내
제14층 제에이1412호로서,
외벽 : 강화유리 및 복합판넬 등
내벽 : 몰탈 및 합판 위 페인팅
창호 : 강화유리 금속새시임.

이용상태

본건은 아파트형 공장(지삭산업센터, 발코니)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수섧비가 되어 있으며, 시스템냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지및경보설
비, 실내소화전설비, 스프링클러, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 대체로 가장형의 토지로서, 아파트형 공장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

건물 내 차량출입구는 북서측으로 왕복4차선 내외의 아스콘포장도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-09-15)(주간선도로)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(2020-09-15)(집산도로)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지
개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경733 (1)

* 소재지: 경기도 광명시 소하동 1344 광명지타워 14층에이1412호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 282,000,000원

* 토지면적: 12.48㎡ (약 3.77평)

* 토지지분: 12.48㎡ (약 3.77평)

* 건물면적: 56.61㎡ (약 17.13평)

* 건물지분: 56.61㎡ (약 17.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광명시 소하동 소재 '소하고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트형 공장을 위주로 일부 근린생활시설 등으로 형성된 시가지 주변 공장지대로서, 제반 여건은 보통임.

* 교통상황: 본건 동까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 시되며, 남측으로 소하JC가 소재하여 외곽으로의 진출입도 용이한 편임.

* 건물 구조: 2022년 4월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 4층, 지상 15층 건물 내 제14층 제에이1412호임.

* 외벽: 강화유리 및 복합판넬 등

* 내벽: 몰탈 및 합판 위 페인팅

* 창호: 강화유리 금속새시

* 이용 상태: 본건은 아파트형 공장(지식산업센터, 발코니)으로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생설비 및 급배수 설비가 되어 있으며, 시스템 냉난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 실내 소화전 설비, 스프링클러, CCTV 등이 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 자체 지면 평탄한 대체로 가장형의 토지로서, 아파트형 공장 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 건물 내 차량 출입구는 북서측으로 왕복 4차선 내외의 아스콘 포장도로에 연계됨.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 용도지역: 준주거지역

* 용도지구: 제1종지구단위계획구역

* 도시계획시설: 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합)

* 기타 제한: 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 농업협동조합자산관리회사, 2022.06.10 접수, 채권최고액 285,600,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022.06.10 접수)

* 을1: 근저당 (2022.06.10 접수, 말소기준권리)

* 갑3: 임의경매 (2025.07.17 접수, 농협은행주식회사)

* 갑4: 압류 (2025.11.21 접수, 광명시)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 상 '지상권개요' 비고란에 별도 기재 없음)

* 등기부채권 총액: 285,600,000원 (을1 근저당 채권최고액 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 H (주식회사 에이치제이코퍼레이션)

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2022년 8월 18일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역적 특성: 본 물건이 위치한 광명시 소하동은 아파트형 공장 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설 및 주거 단지가 혼재되어 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통 접근성: 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남측 소하JC를 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월하여 물류 및 비즈니스 활동에 유리한 입지입니다.

* 주변 시설: '소하고등학교'가 인근에 위치하며, 상업 및 업무 시설이 발달한 지역 특성상 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (주변 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.)

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 다양한 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육 환경: '소하고등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 앞서 기술한 바와 같이 차량 및 대중교통 이용이 편리한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로 인수 부담은 없으나, 채권액 규모가 상당하므로 (근저당 채권최고액 285,600,000원) 정확한 시세 파악이 중요합니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금액이 소액(200만원)이고 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 공실 위험: 지식산업센터의 특성상 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 하며, 지역별/건물별 공실률 및 임대 시세 변화를 면밀히 분석해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 본 물건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 과밀억제권역, 택지개발지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한 사항이 존재하므로 건축 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광명시 소하동에 위치한 2022년 사용승인된 신축 지식산업센터로, 현대적인 시설과 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 교통 접근성이 뛰어나며, 주변 상권 역시 발달되어 있어 사업 운영 및 임대 수익 창출에 유리한 환경입니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 향후 공실 위험 및 시장 상황 변화 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 4월 사용승인된 깨끗하고 현대적인 건물로, 관리 상태 및 상품성이 우수합니다.

* 교통 및 입지: 소하JC 인접으로 광역 교통망 이용이 편리하며, 산업단지 및 상업지구와의 접근성이 좋습니다.

* 지식산업센터 시장: 수도권 내 지식산업센터에 대한 꾸준한 수요와 투자 관심이 지속되고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확하고, 개발 및 활용에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 282,000,000원이며, 건물 면적은 56.61㎡ (약 17.13평)입니다. 평당 감정가는 약 16,462,347원 수준입니다.

* 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리는 없습니다.

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 최근 거래 사례, 공실률, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시, 감정가의 80% 수준 (약 225,600,000원)을 고려해 볼 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 감정가의 85% ~ 95% 수준 (약 239,700,000원 ~ 267,900,000원)까지 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 충분한 현장 조사와 시장 분석을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.