나이스옥션 법원경매 평택 2025타경741 [1] 경기도 평택시 세교동 231-49 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 세교동 소재 ""평택중앙초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제4층 제401호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 및 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역 등임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

물건 비고

제시외 건물 포함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 평택지원 2025타경741 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 세교동 231-49 4층401호 (신주소: 경기도 평택시 은실5길 60-12)

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

* 감정가: 223,000,000원

1.2. 면적

* 토지면적: 39.75㎡ (약 12.03평)

* 토지지분: 39.75㎡ (약 12.03평)

* 건물면적: 64.21㎡ (약 19.43평) - 전유부 면적

* 건물지분: 64.21㎡ (약 19.43평)

* 건물 제시외면적: 17.40㎡ (약 5.26평)

* 총 실사용면적(추정): 약 81.61㎡ (약 24.69평) - 제시외 면적 포함 시

1.3. 매각대상

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 평택시 세교동 소재 평택중앙초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 북동측으로 소로의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역입니다.

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 근저당권 (농협은행주식회사, 2019-04-23 접수) 입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 2019-04-23: 소유권 이전 (강희경)

* 2019-04-23: 근저당 (농협은행주식회사, 193,200,000원) - 말소기준권리

* 2022-09-15: 소유권 이전 (양성련, 매매가 230,000,000원)

* 2025-07-10: 임의경매 개시결정 (농협은행, 150,823,905원)

* 등기부채권 총액: 193,200,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양재호

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-25

* 확정일자: 2025-07-28

* 배당신고일자: 2025-07-30

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (임차인의 대항력이 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

* 건축년도: 2019년 사용승인 (2016년 건축 허가)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

* 외벽: 외장석재 붙임 및 드라이비트 마감

* 창호: 샷시 창호

* 용도: 다세대주택

* 층수: 지하 0층, 지상 5층

* 세대수: 총 10세대 (건축물대장 기반 추정)

4.2. 주변 개발 계획

* 제공된 정보만으로는 본건 주변의 구체적인 개발 계획을 파악하기 어렵습니다. 평택시 및 세교동 일대의 도시계획, 재개발, 신규 인프라 구축 계획 등을 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 상업시설 및 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 보통 수준입니다.

5.2. 교육시설

* 평택중앙초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 기타 중학교, 고등학교 등 교육시설이 소재합니다.

5.3. 혐오시설 유무

* 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 축사, 공장 밀집 지역 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 혐오시설 유무는 민감한 사안이므로, 상세 지도 서비스(로뷰, 스카이뷰 등)를 통한 재확인 및 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

* 건물 면적 외 별도 면적 17.40㎡(약 5.26평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

* 해당 제시외 건물의 현황, 이용 상태, 법적 문제는 감정평가서 및 현장 조사를 통해 면밀히 파악해야 합니다. 경미한 증축이나 불법 건축물일 경우 철거 명령 및 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 권리

* 임차인 양재호는 보증금 50,000,000원이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 그러나 임차인이 거주 중이므로 명도 절차가 필요하며, 이 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 비용이 발생할 수 있습니다. 명도 협의를 원만하게 진행하는 것이 중요합니다.

6.3. 등기부채권 총액 대비 감정가

* 말소기준권리 외 채권 총액은 193,200,000원이며, 감정가는 223,000,000원입니다.

* 채권 총액이 감정가 대비 높은 편은 아니지만, 본건의 감정가가 주변 시세와 괴리가 있는지 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 평택시 세교동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 다세대주택 4층 401호입니다.

* 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 대중교통 및 차량 접근성도 보통 수준입니다.

* 등기부상 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 인수되는 권리는 없습니다. (임차인의 대항력 없음)

* 다만, 제시외 건물이 포함되어 있어 이에 대한 면밀한 현장 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

* 감정가 223,000,000원 대비 주변 시세 및 유사 건물의 거래 사례를 종합적으로 분석 시, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다. (유사 연식 및 면적의 건물 사례가 1억 3천만원대에 거래됨).

* 안정적인 권리 분석과 명도 가능성을 고려할 때, 투자 가치를 평가하기 위해서는 상세한 현장 조사와 주변 시세 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연한(2019년 사용승인)으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대용으로 활용 가능합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 낙찰자가 인수하는 보증금이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 평택중앙초등학교 인근으로 학군 수요가 꾸준히 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물에 대한 추가적인 활용 방안 모색 시 수익성 증대 가능성이 있습니다. (단, 합법적인 범위 내에서)

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 223,000,000원

* 직전 매매가: 230,000,000원 (2022-09-15)

* 주변 시세 참고: 유사 연식(2012년식)의 인근 다세대주택(76.595㎡)이 2025년 11월 135,000,000원에 거래되었습니다. 이 사례를 바탕으로 산정한 제곱미터당 가격은 약 1,760,000원 수준입니다. 본건의 등기된 전유부 면적(64.21㎡)에 이 가격을 적용하면 약 1억 1,310만원, 제시외 면적을 포함한 총 실사용 면적(약 81.61㎡)에 적용하면 약 1억 4,360만원 수준으로, 이는 감정가와 큰 차이를 보입니다.

* 따라서, 감정가(223,000,000원)와 직전 매매가(230,000,000원)를 주요 기준으로 하되, 시장 상황 및 경매 경쟁률을 고려하여 감정가 대비 약 88% 수준으로 입찰가를 산정합니다.

* 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가: 약 196,240,000원 (1억 9천 6백 24만원)

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 주변 시세 데이터를 기반으로 산출된 것이며, 실제 낙찰가는 경매 당일 입찰 경쟁 상황, 물건의 현장 상태, 시장 변동 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.