나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31427 [1] 경기도 이천시 사음동 109-2 탑클래스 104동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 사음동 소재 ""동아제약 이천공장"" 동측 인근에 위치하며, 인근은 주택,
연립 및 다세대주택, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 지상4층건 내 1층 101호로서
외벽: 외장석재붙임 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호: 하이샷시 이중창호 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>이며,
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 인접지 109번지와 토지 경계구분없이 단지를 구성하여 본건 대지상에 101 및 104동이
소재하고, 109번지상에 102 및 103동이 소재하여 전체 4개동 32세대의 단지를 구성함.

물건 비고

주택도시보증공사(주택임차권자 한국형의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.04.22.자) 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2025타경31427 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 사음동 109-2 탑클래스 104동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 105.12㎡ (약 31.80평)

토지지분: 105.125㎡ (약 31.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.95㎡ (약 22.07평)

건물지분: 72.95㎡ (약 22.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 이천시 사음동 소재 "동아제약 이천공장" 동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 주택, 연립 및 다세대주택, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 인접지 109번지와 토지 경계 구분 없이 단지를 구성하여 본건 대지상에 101 및 104동이 소재하고, 109번지상에 102 및 103동이 소재하여 총 4개동 32세대의 단지를 구성하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 관계

북서측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)로 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 인수 여부

주요 임차인 현황은 주택도시보증공사(한국형 승계인)로 보증금 195,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2020년 8월 24일, 확정일자는 2020년 7월 20일이며, 배당신고일자는 2022년 10월 14일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사(주택임차권자 한국형의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.04.22.자)가 제출되었습니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리로는 2020년 12월 03일 접수된 김천세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 등은 명세서상 개요만 기재되어 있고, 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

3.4. 특이사항 및 확약서 내용

HUG 인수조건 변경이 있으며, 주택도시보증공사(한국형 승계인)가 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 점이 가장 중요한 사항입니다. 이는 매수인에게 대항력 있는 임차인으로 인한 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 주택, 연립, 다세대주택, 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업지역보다는 지역 생활 기반의 상업시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 인근에는 "이천도자기마을"이 있어 문화 및 관광 특성을 가진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕의 지상 4층 건물 내 1층 101호입니다. 외벽은 외장석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 하이샷시 이중창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 건물 설비

위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 생활 편의시설

본건 소재지 인근에는 다양한 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 대형마트, 병원 등의 위치 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.4. 교육 환경

인근에 나래초등학교, 대서초등학교, 부발초등학교, 설봉초등학교, 이천고등학교, 이천중학교 등이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 등기부등본상 복잡한 권리 변동 내역이 존재하므로 최종 입찰 전 권리 관계를 면밀히 재확인해야 합니다.

6.2. 시장 가격 변동 리스크

제공된 주변 시세 자료(인근 더포레스트, 건화홈타운) 대비 감정가(21,000만원)가 높게 책정된 점은 유의해야 할 부분입니다. 실제 시장 가격은 감정가보다 낮을 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경에 따른 잠재 리스크

HUG의 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환청구권 포기로 인해 매수인의 부담은 줄었으나, HUG의 우선변제권 행사 결과에 따른 채권 총액 변동 등은 추후 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 사음동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 210,000,000원입니다. HUG가 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 임차인(한국형)은 대항력을 포기하고 잔여 보증금에 대한 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. 건물은 2017년에 준공된 탑클래스 단지 내에 위치하며, 주변은 주거, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 교육 및 교통 환경은 보통 수준이며, 인근에 이천도자기마을이 있습니다. 다만, 감정가가 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 고려해야 할 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* HUG로부터 채권자 겸 임차인(승계인)의 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되어, 인수되는 임차보증금 부담이 없습니다.

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 깨끗한 물건입니다.

* 비교적 최근(2017년)에 준공된 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

* 인근에 이천도자기마을 등 관광 자원이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 인근 다세대주택 거래가 3.3㎡당 약 174만원 ~ 214만원 선에서 이루어졌습니다. 본건 건물 면적(72.95㎡)을 적용하면 약 12,845만원 ~ 15,617만원 수준의 시세를 추정할 수 있습니다.

감정가(21,000만원) 대비 현재 시장 시세를 고려할 때, 보수적으로 접근하여 16,500만원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 다만, 현장 확인 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.