나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52533 [1] 경기도 광주시 양벌동 749-7 별헤는마을 112동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 양벌동 소재 ""매곡초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세
대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사슬래브지붕 5층 단지형다세대주택 중 3층 301호로서
2017.07.25. 사용승인되었으며,
외 벽 : 스타코마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창 호 : 새시 창호 이중창임.

이용상태

공동주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.(별지 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 공동 현관보안설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 남서향 완경사인 가장형 토지를 자체지반 평탄하게 조성하여 다세대주택부지로
이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)는 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권
역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상이며, 등기사항전부증명서 상 임차권 등기되어 있고, 임차보증금은
금265,000,000원임.
- 실지조사시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태
확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

신청채권자(주택도시보증공사)가 손정아 임차보증금 양수 후 2026. 4. 22. 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "매곡초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 대상물건 남서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 2025타경52533 (주택도시보증공사 강제경매개시결정)

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 손정아 (보증금 265,000,000원, 차임 0원): 전입일자 2021-02-26, 확정일자 2021-02-17, 배당신고일자 2023-03-20. 등기부상 주택임차권이 등기되었으나, 말소 예정이며 대항력은 없습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 해당 임차보증금을 양수하였으나, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어 인수 부담은 없습니다.

* 박승원 (보증금 0원, 차임 0원): 전입일자 2023-12-04. 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 시점 및 조건에 대한 추가 확인과 협의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

- 말소기준권리: 갑9, 주택도시보증공사, 강제경매, 265,000,000원, 말소 (접수 2025-07-11)

- 기타 권리: 을3, 손정아, 주택임차권, 265,000,000원, 말소 (접수 2023-03-20) 및 소유권 이전, 압류 등 다수 권리들이 존재하나, 말소기준권리인 강제경매 개시결정에 의해 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 265,000,000원 (신청채권액 기준)

4. 상권분석

* 지역 특성: 해당 물건이 소재한 광주시 양벌동은 신축 아파트 단지와 더불어 기존 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 학교, 근린생활시설이 위치해 있으며, 창고, 농경지, 임야 등 다양한 용도의 토지가 분포하고 있어 복합적인 지역 특성을 지닙니다.

* 상권 잠재력: 주거 수요를 기반으로 한 안정적인 지역 상권 형성 가능성이 있습니다. 다만, 창고 및 농경지 등이 혼재된 지역 특성상, 주변의 쾌적성이나 혐오시설 유무에 대한 면밀한 조사가 추가적으로 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "매곡초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대규모 쇼핑 시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박승원 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 가능성을 내포합니다. 따라서 명도 협상 및 실제 점유 권한에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

* 복합적인 지역 환경: 창고, 농경지, 임야 등 다양한 용도의 토지가 혼재된 지역이므로, 주변 환경의 쾌적성이나 혐오시설의 존재 여부가 주거 만족도에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 양벌동 별헤는마을 112동 3층301호에 위치한 다세대주택으로, 2017년 7월 25일 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다. 감정가는 2억 1,500만원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 47.12㎡ (약 14.26평), 71.96㎡ (약 21.77평)입니다.

권리관계 측면에서는 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 임차인 손정아(보증금 265,000,000원)의 경우, 대항력 포기 확약서 제출 및 등기부상 말소 예정으로 인해 낙찰 후 인수되는 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

그러나 박승원 임차인(보증금 0원)이 대항력을 가지고 있다는 점은 명도 시 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 이러한 임차인 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 사용승인된 건물로, 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교육 환경: 매곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 편의성이 높습니다.

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 명확한 권리관계: 주택도시보증공사의 강제경매로, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정으로 권리관계 정리가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주택들은 1.5억원에서 3억원 범위에서 거래된 것으로 나타났습니다. 본 물건의 감정가 2억 1,500만원은 이러한 시세 범위 내에서 합리적인 수준으로 평가됩니다.

특히, 대항력 있는 임차인 박승원(보증금 0원)의 존재로 인한 명도 리스크 및 예상되는 명도 비용, 시간을 고려할 때, 감정가 대비 85%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.