나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52548 [1] 경기도 광주시 신현동 1230 오포2차 이-편한세상 203동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태승 · 평가일 2025.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 9층 903호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(후첨 ""내부구조도"" 참조)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역(신현1 지구단위계획구역(세부내용은 도시계획과에 별도 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-11-11)(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도확인요(오포중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

메수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52548 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 1230 오포2차 이-편한세상 203동 9층903호

용도: 아파트

감정가: 613,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 자OOOOOOOOOO (자유론대부주식회사)

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 재매각

주의사항: 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

1.2. 면적 정보

토지면적: 70.93㎡ (약 21.45평)

토지 지분: 70.93㎡ (약 21.45평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.96㎡ (약 25.69평)

아파트 전용면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

아파트 분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음

1.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 오포2차 e-편한세상

건축 승인일: 2010년 11월 23일

총 세대수: 135세대

최고층: 14층

총 동수: 3개동

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역(신현1 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 소로2류, 중로2류 도로와 접해 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(오포중학교, 신현초등학교), 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건은 다수의 권리가 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정이거나 말소된 상태입니다. 말소기준권리(을3)는 2014년 9월 24일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 현재 등기부채권 총액은 670,083,676원입니다.

주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존/이전 등기

* 을3: 우리은행 근저당 (2014-09-24, 말소기준권리)

* 을4: 우리은행 근저당 (2016-03-15, 말소)

* 을11: 자유론대부주식회사 근저당 (2022-06-23, 말소)

* 을11-1: 메리츠캐피탈주식회사 질권설정 (2022-06-27, 말소)

* 갑11: 현대카드주식회사 가압류 (2024-11-07, 말소)

* 갑12: 삼성카드주식회사 가압류 (2024-11-14, 말소)

* 갑13: 배현순 가압류 (2025-04-10, 말소)

* 갑14: 자유론대부주식회사 임의경매 (2025-07-10, 말소)

* 을15: 조용완 근저당 (2025-09-03, 말소)

* 갑15: 유더블유아이유동화전문유한회사 임의경매 (2026-02-10, 말소)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계 등은 미상입니다.

* 임대 관계 등은 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 다세대 주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 교육 시설: 인근에 신현중학교, 오포중학교, 신현초등학교가 위치하며, 학교환경위생정화구역으로 지정된 지역이 있으니 세부 내용은 교육청 확인이 필요합니다.

* 편의 시설: 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차 시설: 전체 아파트 세대수 대비 주차 대수가 적은 편으로, 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. (총 주차 대수 23대 / 135세대)

5.2. 주변 환경

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 병합, 유동화, 재매각

본건은 중복병합사건, 유동화물건, 재매각 물건으로, 경매 과정이나 소유권 이전 과정에서 복잡성이 있을 수 있으며, 재매각의 경우 이전 경매에서 유찰된 원인이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

다양한 용도지구 및 제한 사항(자연보전권역, 특별대책지역 등)이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 실제 거주자나 임차인이 존재할 경우 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 오포2차 e-편한세상 아파트로, 주변 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 최근 실거래가는 6.1억에서 6.8억 원 수준으로 형성되어 있으며, 감정가는 6.13억 원입니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정이거나 말소되어 인수할 권리는 없어 보입니다. 그러나 중복병합, 유동화, 재매각 등의 특이사항과 임대차 관계 미확인, 복잡한 권리 관계 등으로 인해 명확한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다. 재매각이라는 점은 이전 경매에서 유찰된 이유를 면밀히 파악해야 함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 개선 가능성

신현동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 최근 시세 상승 반영

최근 매매 사례를 볼 때, 시장 가격이 감정가를 상회하는 추세를 보이고 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 권리관계 명확성 (말소 대상)

말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 시 권리 관계가 깨끗한 상태에서 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 613,000,000원이며, 최근 실거래가는 2026년 6월 8일 기준 680,000,000원(5층)으로 조사되었습니다. 재매각 물건이라는 점과 경매 절차의 복잡성을 고려할 때, 최저매각가격 대비 신중한 접근이 필요합니다.

최근 매매 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현실적인 예상 입찰가는 640,000,000원에서 660,000,000원 사이로 판단됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 640,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.