나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52517 [1] 경기도 성남시 분당구 구미동 186-1 팬텀광장 7층 706호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이음감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동 소재 ""수인분당선 오리역"" 남동측에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 상업지대 임.

교통상황

본건까지 승용차량 출입이 비교적 용이하며, 지하층에 주차장이 되어 있고,
본건 북서측으로 오리역 및 성남대로에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은
비교적 양호한 편임.

건물의 구조

1998년 06월 03일 사용승인 된 철근콘크리트조 평지붕 8층 건물 내 7층 706호로서,
외벽: 복합 판넬 붙임 마감 등
창호: 하이샷시 등 임.

이용상태

근린생활시설로서 후첨 ""내부 구조도"" 참조 바라며, 전유면적 중 4.73㎡는 전용 복도임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재 소방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형 형태의 3필 1단지의 토지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측, 남측으로 차인도 분리된 왕복2차선의 아스팔트 포장도로와 3면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로2류접함, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역,
대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물
매립시설설치제한지역이며, 기호(1, 3) 토지는 소류1류에 접함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 등기사항전부증명서 상에 2024년 4월 18일 기준으로
133,000,000원 전세권 설정이 있으니 참고 바람.

물건 비고

전유면적 중 4.73㎡는 전용복도임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동 186-1 팬텀광장 7층 706호에 소재하는 근린상가 물건으로, 성남지원 2025타경52517 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 성남지원 2025타경52517 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 구미동 186-1 팬텀광장 7층 706호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 140,000,000원

* 토지면적: 7.28㎡ (약 2.20평)

* 토지지분: 7.277㎡ (약 2.20평)

* 건물면적: 28.05㎡ (약 8.49평)

* 건물지분: 28.05㎡ (약 8.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

* 건물 사용승인일: 1998년 06월 03일

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 성남시 분당구 구미동에 위치하며, 수인분당선 오리역 남동측에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설 및 오피스텔 등이 밀집한 상업지대입니다.

* 교통상황: 승용차량의 접근이 비교적 용이하며, 건물 지하에 주차장이 마련되어 있습니다. 북서측 인근에 오리역 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 북측, 동측, 남측으로 차인도 분리된 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 3면이 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 원활한 환경을 제공합니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로2류 접함, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 주요 권리 사항:

* 말소기준권리: 2024년 04월 18일 설정된 이효은 씨의 전세권(133,000,000원)입니다. 이 권리는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 경매 신청 채권자: 이OO입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 133,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-06-28

* 확정일자: 2023-06-23

* 배당신고일자: 2025-09-11

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본상 전세권자 이효은이며, 해당 전세권은 말소기준권리로 경매로 소멸됩니다. 임차인 이효은은 대항력을 갖추고 있으나, 배당요구 종기일(2025.09.11.)까지 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 경우, 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만, 우선변제권 및 담보권 실행으로 인한 물상대위 등 변제받지 못한 부분이 있는 경우 인수될 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 참고: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 임차인이 배당 절차를 통해 보증금 전액을 배당받는다는 전제하에 적용됩니다. 하지만 경매 진행 과정 및 최종 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로, 입찰 전 법원 집행관실 및 관련 법률 전문가를 통해 최종 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 분당구 구미동 일대는 수인분당선 오리역을 중심으로 형성된 활발한 상업지대입니다. 오피스텔과 근린생활시설이 다수 분포하여 유동인구가 꾸준히 존재합니다.

* 지역 특성: 계획적으로 개발된 분당 신도시 내에 위치하여, 해당 지역 및 인근 배후 수요가 풍부합니다.

* 추가 고려 사항: 본건은 근린상가로서, 주변 상권의 업종별 경쟁 현황 및 임대 시세 등을 면밀히 분석하여 향후 업종 선택 및 수익 창출 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 오리역 역세권에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 녹지 공간: 탄천, 불곡산 등 가까운 거리에 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 및 상업 활동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인 이효은 씨가 존재하며, 보증금 133,000,000원의 전세권을 설정한 이력이 있습니다. 말소기준권리인 전세권은 경매로 소멸될 예정이고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 배당 절차에 따라 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 협상이나 분쟁 발생 소지가 있습니다.

* 전용 복도 면적: 본건 전유면적 중 4.73㎡가 전용 복도로 사용되고 있어, 실제 독립적인 상업 공간으로 활용 가능한 면적은 제공된 면적보다 작을 수 있습니다. 이는 임대 수익률 산정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 일반상업지역에 속하지만, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, (한강)폐기물매립시설설치제한구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경 (참고): 과거 인근 지역(구미동)에 존재했던 옛 하수처리장이 시민 친화 공간으로 개발 중에 있습니다. 이는 해당 지역의 환경 개선 및 랜드마크 조성과 관련이 있으나, 해당 시설의 성격상 잠재적인 민원 발생 가능성 등을 간접적으로 고려할 수 있습니다. (자세한 내용은 추가 조사 필요)

1.6. 종합 의견

본건은 분당의 핵심 지역인 구미동, 오리역 인근의 역세권에 위치한 근린상가입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 매우 우수하며, 1998년 준공된 건물임에도 불구하고 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 전유 면적 일부가 전용 복도인 점은 낙찰 후 인수 및 활용 시 주요하게 고려해야 할 사항입니다. 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 요구되며, 주변 상권 분석을 통해 실질적인 수익 창출 가능성을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 분당 구미동 오리역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 잠재력: 상업지역으로 지정되어 있어 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 가격: 감정가 1억 4천만원은 분당 지역의 상가임을 감안할 때 비교적 접근 가능한 수준으로, 시세 조사를 통해 투자 가치를 평가해야 합니다.

* 인프라: 오리역 주변의 발달된 상업 및 생활 인프라를 충분히 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 계산합니다. 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'이며, 이는 임차인 이효은 씨의 보증금 133,000,000원이 경매 절차를 통해 소멸되거나 배당을 통해 회수될 것을 전제로 합니다.

따라서, 감정가 140,000,000원을 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 본건의 현황, 예상 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률, 그리고 권리 관계의 최종 확정 여부 등 심층적인 시장 조사와 추가 분석이 필수적입니다. 본 제공 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.