나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1463 [1] 경기도 용인시 처인구 역북동 773-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 역북동 주민센터 남측인근 에위치하며 주위는 지구단위게획구역으로
주상용 4층건물로 형성된 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근가능하며 ,북측 및 남측에 소재하는 소로와 연계하여
간선도로를 이용함.

형태 및 이용상태

구형의 토지로 주상용 건부지로 이용함.

인접 도로상태

남측 및 북측에 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류
(폭 8m 미만)(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<
물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 수질보전특별대책지역<
환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근 )콘크리트지붕 4 층건으로서
외벽 :인조석붙임마감 일부 페인팅마감 .
내벽 :벽지도배 및 타일붙임마감 .
창호 :하이샷시 창호

이용상태

근린생활시설 및 다가구주택으로이용중임.
( 후면 """" 건물이용상태참조 )

설비내역

급배수,위생, 승강기,소화설비등 가추고있음.

부합물 및 종물

후면 "" 지적 및 건물개황도""참조 .
▶ 규모 ,구조용도 ,등으로보아 별 영향 없겠음 .

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1463 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 역북동 773-3

용도: 근린주택 (건물은 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중이며, 다가구주택으로도 이용)

감정가: 2,390,855,920원

토지면적: 355.00㎡ (약 107.41평)

건물면적: 637.42㎡ (약 192.85평) (제시외 건물 175.00㎡ 약 52.94평 별도)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

특이사항: 중복사건, 제시외 건물 포함 매각

1.1. 입지조건

위치: 경기도 용인시 처인구 역북동 주민센터 남측 인근에 위치.

주위환경: 지구단위계획구역 내에 있으며, 주상용 4층 건물들로 형성된 주상지대에 속함.

교통: 차량 접근이 가능하며, 북측 및 남측의 소로와 연계하여 간선도로 이용이 용이함.

토지이용계획: 시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역. 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)와 접함.

제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2016년 07월 29일 접수, 2017년 03월 09일 접수된 건물 등기부의 동일 채권액)

토지 등기부 현황:

소유권 보존 및 이전 등기가 이루어졌으며, 공유자 지분 이전 등기가 다수 존재함.

우리은행 근저당 568,800,000원이 말소기준권리로 존재했었음.

강제경매(조유나, 최종환), 압류(기흥세무서장, 파주시, 용인시) 등기들이 존재하였으나 모두 말소 예정임.

건물 등기부 현황:

소유권 보존 등기 이후 우리은행 근저당 568,800,000원이 말소기준권리로 존재했었음.

안진회, 김연호, 김예인, 최종환, 정하교, 임차권경정 등의 주택임차권 등기가 다수 존재하나 대부분 말소되었음.

이승국 주택임차권 30,000,000원 등기가 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음.

임차인 현황:

총 15명의 임차인이 존재하며, 대부분 '대항력 없음'으로 분류되어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보임.

주의: 임차인 중 이승국은 건물 등기부상 30,000,000원의 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수 부담이 발생할 수 있음. (단, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 법원의 최종 배당 및 말소 여부 확인 필요)

임차인 정보:

김 : 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-10-04, 확정 2023-10-04, 대항력 없음.

김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-12-18, 확정 2024-11-27, 대항력 없음.

문 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-05, 확정 2023-08-28, 대항력 없음.

박 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-19, 확정 2022-06-22, 대항력 없음. (1차 보증금 감액분 40,000,000원)

신 : 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2021-03-04, 대항력 없음.

안 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-31, 확정 2020-07-01, 대항력 없음.

유 : 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-28, 확정 2019-08-28, 대항력 없음.

임 : 보증금 10,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2022-11-02, 확정 2025-09-16, 대항력 없음.

정 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-27, 확정 2022-05-09, 대항력 없음.

정 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-25, 확정 2023-07-13, 대항력 없음.

최 : 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2021-03-04, 대항력 없음.

최 : 보증금 157,500,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-28, 확정 2022-08-17, 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 7,500,000원)

최 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-24, 확정 2023-06-10, 대항력 없음.

한 : 보증금 10,000,000원, 차임 660,000원, 전입 2017-05-19, 대항력 없음.

이 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-04-30, 확정 2021-03-31, 대항력 없음.

참고사항: 건물 등기부 요약상 이승국 임차인의 30,000,000원은 '인수'로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서는 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 혼재된 정보가 확인됨. 낙찰 시 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적임.

1.3. 상권분석

본 물건은 역북동 지구단위계획구역 내 주상지대에 위치하여 상업시설과 주거시설이 혼합된 형태를 보임.

지역 내 소규모 상권이 형성되어 있으며, 향후 지구단위계획에 따른 개발 가능성이 존재함.

1.4. 생활정보

본 제공된 정보만으로는 주변의 학교, 병원, 공원 등 구체적인 생활 편의시설에 대한 상세 분석이 어려움.

주거 용도로 사용되는 부분이 있어 기본적인 주거 생활은 가능하나, 상권 및 주변 시설 정보는 추가 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 중복되어 진행될 수 있으며, 이는 절차 진행 및 낙찰 후 권리관계에 복잡성을 야기할 수 있음.

제시외 건물 포함: 법정지상권, 건물 철거 등과 관련한 분쟁 가능성이 있으며, 이에 대한 명도 시 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

임차인 이승국 인수 가능성: 건물 등기부상 '인수'로 기재된 30,000,000원의 임차보증금은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 채무가 될 수 있음. (단, 법원 최종 판단에 따라 말소될 수도 있음)

토지이용계획상의 제한: 가축사육제한, 수질보전특별대책지역 등은 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 역북동에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상임.

감정가는 약 23.9억원으로 높게 책정되어 있으나, 다수의 임차인 존재, 제시외 건물 포함, 중복사건 등의 복합적인 권리관계 및 특이사항을 내포하고 있음.

특히, 건물 등기부상 '인수'로 기재된 임차보증금 이승국 30,000,000원에 대한 처리 여부가 낙찰 후 추가 비용 발생 여부를 결정하는 중요한 요소가 될 수 있음.

주변 시세 대비 감정가와 실제 가치 간의 괴리가 있을 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

역북동 지역의 개발 잠재력: 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있음.

다용도 활용 가능성: 근린생활시설과 다가구주택으로 이용 중으로, 상업 시설 또는 주거 시설로의 활용 가치가 높음.

일괄 매각으로 인한 토지 및 건물 동시 취득: 토지와 건물을 일괄 취득함으로써 시너지 효과 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,390,855,920원임.

제공된 주변 다세대 주택 매매 정보(면적 36.5㎡~68.09㎡)를 기반으로 산정한 평당가는 약 195만원~275만원 수준으로, 이는 개별 세대 단위의 시세를 반영함. 본 물건의 전체 건물 면적(637.42㎡)에 이를 적용할 경우, 산술적으로는 감정가보다 낮은 시장 가치를 시사할 수 있음.

그러나 본 물건은 단독 건물(근린주택)로서, 감정가액을 기준으로 하되 다수의 임차인, 제시외 건물, 중복사건, 이승국 임차인 인수 가능성(30,000,000원) 등의 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

이에 따라, 감정가의 약 75% 수준인 1,800,000,000원에서 1,900,000,000원 사이를 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있음.

최종 입찰가는 현장 조사, 법원 경매 진행 상황, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.