나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56931 [1] 경기도 오산시 갈곶동 713 오산케이씨씨스위첸 107동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영신감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 ""대원 초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 인근으로 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 농경지등이 소재하며 주거지로서
의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본 아파트 까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용
상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건 아파트 중 1층 104호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비,
지하주차장 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측의 정문을 이용하여 단지 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역, 제2종일반주거지역(2022-06-24), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)
(2022-06-24)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2022-06
-24)(보조간선도로)(접합)
가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리
권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)

기호(2)
도시지역, 제2종일반주거지역(2022-06-24), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)
(2022-06-24)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(2022-06-24)(보조간선도로)(접합)
가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리
권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56931 (1)

소재지: 경기도 오산시 갈곶동 713 오산케이씨씨스위첸 107동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 313,000,000원

토지면적: 52.96㎡ (약 16.02평)

토지지분: 52.95569999999999㎡ (약 16.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용/공급): 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9687㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

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1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 오산시 갈곶동에 위치한 오산케이씨씨스위첸 아파트 107동 1층 104호입니다.

* 위치 및 주위환경

해당 물건은 "대원 초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 농경지 등이 혼재하여 주거지로서의 기본적인 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조

건축물대장상 해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 21층 아파트 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감으로 이루어져 있으며, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창으로 시공되었습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2010년 04월 30일입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 수평을 이루는 2필 일단의 부정형 토지로서, 해당 아파트 건물의 부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

단지 동측의 정문을 통해 진출입이 가능하며, 외곽 공도와 잘 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로 관련 법규(소로1류, 소로2류, 중로1류) 및 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

또한, 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

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1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 10월 26일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(채권금액 204,600,000원)이며, 이보다 선순위의 권리는 확인되지 않습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

임대차 관계가 불분명하므로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인과의 협의 과정이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약

소유권 변동은 최초 주식회사금정벤처빌의 보존등기를 시작으로 김명준, 천경화 앞으로 소유권 이전이 이루어졌습니다.

최근 권리로는 한국자산관리공사의 근저당권 및 동사의 임의경매 개시결정(수원지방법원 2025타경56931)이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 204,600,000원입니다.

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1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근 지역은 주거 기능 중심으로 형성되어 있습니다.

주변에 대원 초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과 특별히 확인되지 않았습니다.

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1.4. 생활정보

* 주변 교육시설

대원 초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 교통 및 편의시설

차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

단지 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 쇼핑 및 서비스 이용이 가능합니다.

* 기타

관공서, 농경지 등이 주변에 분포하고 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 조사되어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역

해당 토지가 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점(2023.11.20.~2028.11.19.)은 향후 매각 또는 전매 시 참고해야 할 사항입니다.

* 제한사항

가축사육제한구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

본 오산케이씨씨스위첸 아파트는 대원 초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하고, 교통 접근성이 편리한 실거주 또는 투자용으로 고려해볼 만한 물건입니다.

주변 환경은 주거지로서의 편의성을 갖추고 있으며, 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 임대차 관계가 불분명한 점은 명도 과정에서 주의가 필요하며, 토지거래 허가구역 지정 등 일부 행정적 제한 사항을 확인해야 합니다.

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1.7. 투자 포인트

* 실거주 만족도 높은 주거 입지

초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 가족 단위 거주자에게 매력적인 환경을 제공합니다.

* 안정적인 건물 구조

철근콘크리트 구조의 아파트로, 일반적인 주거용 건물로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

* 경매를 통한 시세차익 기대

감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 명도 비용, 명도 기간, 보유 및 세금 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

다만, 감정가 313,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금이 없고 임차인 현황이 미상이라는 점을 감안하여, 명도 관련 예상 비용 및 예상 낙찰률 등을 고려한 전략적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.