나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56940 [1] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 6층609호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""기흥동탄IC"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상20층 건 내 제6층 제609호로서,
(사용승인일 : 2019.12.03.)

외벽 : 복합판넬 붙임 마감.
창호 : 페어글라스창호.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터, 창고)·근린생활시설·업무시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 30미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

835-1 : 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-21)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경56940 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO (등기부요약 상 중소기업은행으로 추정됨)

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 6층 609호

용도: 지식산업센터

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제6층 제609호

사용승인일: 2019.12.03.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 226,000,000원

토지면적: 15.51㎡ (약 4.70평)

토지지분: 15.511299999999999㎡ (약 4.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

건물지분: 49.8㎡ (약 15.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 지역입니다.

본 건이 속한 더퍼스트타워투는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 등으로 구성된 복합 건물입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다.

기흥동탄IC와 가깝고, 경부고속도로 및 용인서울고속도로 접근성이 우수합니다.

SRT, GTX 동탄역에서 약 10분 거리이며, 강남까지 30분 이내 도착 가능합니다.

2.3. 도로상태

본 건 북측 및 서측으로 노폭 약 30미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제6층 제609호로서, 사용승인일은 2019.12.03. 입니다.

외벽은 복합판넬 붙임 마감이며, 창호는 페어글라스창호입니다.

3.2. 건물 용도 및 이용상태

현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

감정평가요항표상으로는 공장(지식산업센터, 창고)·근린생활시설·업무시설(사무소) 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있습니다.

천정형 냉난방(개별가동)이 가능하며, 승강기는 총 16대 운행 중입니다.

4. 토지 정보

4.1. 토지 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터, 창고)·근린생활시설·업무시설(사무소) 건부지로 이용중입니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건의 토지(835-1)는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 현황

등기부상 소유권이전1번신탁등기말소(갑2, 2020-01-28)가 확인됩니다.

말소기준권리는 2020년 1월 28일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1, 금177,600,000원)입니다.

현재 채권자인 중소기업은행이 2025년 7월 17일 임의경매(갑3, 154,139,176원)를 신청하였습니다.

등기부채권 총액은 177,600,000원입니다.

5.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (중소기업은행, 2020-01-28)

5.3. 인수/소멸 권리

본 매각으로 인해 을1 근저당권 및 그 부수 권리, 갑3 임의경매개시결정 등기 등은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명시되어 있지 않으나, "지상권 개요: 비고: 공장(지식산업센터)으로 이용중"이라는 특이사항이 있어, 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6. 상권분석

6.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 지역은 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 복합 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

동탄2 테크노밸리 내에 위치하며, 첨단 제조, IT 분야의 지식산업센터 및 연구시설이 입주해 있어 산업 연계 효과를 기대할 수 있습니다.

6.2. 지식산업센터 밀집도

동탄2신도시는 대규모 지식산업센터 단지가 조성되어 있으며, 본 건이 속한 더퍼스트타워투 역시 이러한 개발 흐름의 일부입니다.

다만, 최근 동탄 지역 지식산업센터의 공실률 증가 및 경매 물건 증가 추세에 대한 보도도 있어, 해당 시장 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 생활정보

7.1. 주변 편의시설

주거시설 및 상업시설이 밀집되어 있어 기본적인 쇼핑, 식음료, 금융 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

동탄2신도시의 도시 인프라를 공유할 수 있습니다.

7.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

대규모 택지개발지구 및 산업단지 조성을 통해 계획적으로 개발된 지역으로, 일반적으로 혐오시설은 주거 및 상업 지역과 분리되어 배치되는 경향이 있습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 공장(지식산업센터) 이용 관련

- 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이나, 향후 용도 변경 가능성 및 관련 법규(예: 화성시 지식산업센터 관련 조례)를 확인해야 합니다.

- 최근 동탄 지식산업센터 시장의 공실률 증가 및 공급 과잉에 대한 우려가 제기되고 있어, 임대 수익률 및 공실 위험을 면밀히 분석해야 합니다.

8.2. 임대 관계 미상

- 임차인 현황이 미상으로, 인수되는 보증금은 없으나 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 잠재적 저항 가능성에 대한 사전 파악이 필요합니다.

- 임대료 및 보증금이 미상인 경우, 실제 현황 파악을 위해 현장 방문 및 정보 수집이 필수적입니다.

8.3. 토지 이용계획 제한

- 본 건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등 다수의 법률 및 지구 지정으로 인해 개발 행위 및 건축에 대한 다양한 제한이 있을 수 있습니다.

- 관련 토지이용계획을 상세히 확인하여 향후 건축 또는 증축, 용도 변경 시 제한 사항을 파악해야 합니다.

9. 투자 포인트

- 신도시 내 지식산업센터로, 동탄2지구의 개발 호재와 연계될 가능성이 있습니다.

- 기흥동탄IC 인접으로 광역 교통망 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

- 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 절감될 수 있습니다.

- 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

- 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 관련 정책적 지원 가능성도 있습니다.

10. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 더퍼스트타워투 내 지식산업센터로, 교통 요충지에 자리하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 2019년에 준공된 신축 건물이라는 점과 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계가 명확하다는 점은 긍정적입니다. 그러나 최근 동탄 지역 지식산업센터 시장의 공급 과잉 및 공실률 상승 추세가 관찰되고 있으며, 임대 관계가 미상이고 토지 이용계획상 다양한 제한 사항이 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 투자 결정을 내리기 전에 철저한 현장 조사를 통해 실제 이용 상태, 점유 관계, 주변 시세 및 공실 현황 등을 면밀히 파악하고, 관련 법규 및 지구단위계획 등도 상세히 검토하는 것이 필수적입니다.

11. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 226,000,000원입니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가 외에도 주변 지식산업센터의 실거래가, 임대 시세, 공실률, 예상 명도 비용, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 임차인 현황이 미상이고 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액을 고려할 수 있습니다.

본 물건과 유사한 조건의 최근 거래 사례, 동일 건물 내 또는 인근 지식산업센터의 매매 및 임대 시세, 경매 진행 현황 등을 추가적으로 조사하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.