나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2847 [1] 경기도 김포시 장기동 2077-6 라베니체마치에비뉴6 2층 216호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '가현초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류
형의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건
은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고, 근거리에 지하철역(장기역/김
포골드라인)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 알루미늄시트지붕 지하1층 지상2층 건물 내 제2층 제216호로서,
(사용승인 : 2018.01.26)

외벽 : 치장벽돌 및 판넬 등 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현황은 휴업 상태임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 공동위생설비, 기계식 주차설비, 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 35미터, 동측으로 로폭 약 13미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1
종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합), 소로2류(폭
8m~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제
한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시
설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(김포가온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포금빛초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택
지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이며, 현황은 휴업상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경2847 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2077-6 라베니체마치에비뉴6 2층 216호

용도: 근린상가

감정가: 613,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 51.75㎡ (약 15.65평)

토지 지분: 51.75㎡ (약 15.65평)

건물 면적: 47.92㎡ (약 14.49평)

건물 지분: 47.92㎡ (약 14.49평)

1.3. 건축물 정보

건물 명칭: 라베니체마치에비뉴6

구조: 철근콘크리트구조, 알루미늄시트지붕

층수: 지하1층, 지상2층 중 제2층 제216호

사용승인일: 2018년 01월 26일

주요 용도: 제2종 근린생활시설 (현황: 휴업 상태)

1.4. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 김포시 장기동 '가현초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 근린생활시설, 업무시설, 공동주택단지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한, 근거리(도보 약 10분 내외)에 김포골드라인 장기역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 쇼핑 및 편의시설: 라베니체 마치에비뉴 내 다수의 상업시설(음식점, 카페, 생활소품점 등)이 있으며, 인근에 롯데마트 김포한강점, 세계로마트, 다이소 김포장기점 등이 있습니다.

* 교육시설: 가현초등학교, 김포가온유치원, 김포금빛초등학교와 인접해 있습니다.

* 의료시설: 김포마디행복정형외과, 하이이비인후과, 장기연세이비인후과의원, 김포연세안과의원 등 다수의 병의원이 인근 지역에 분포하고 있습니다.

* 문화 및 레저시설: 금빛수로를 따라 조성된 라베니체 수변상가는 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋은 공간이며, 김포아트빌리지, 모담공원, 걸포중앙공원 등이 근거리에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 2018-02-14 (매매)

* 말소기준권리: 2020-02-14 농협은행주식회사 근저당권 (채권액 528,000,000원)

* 총 등기부채권액: 681,600,000원

* 임의경매 개시결정: 2025-07-11 농협은행주식회사 (채권액 463,030,777원)

* 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. (말소기준권리보다 후순위 권리들)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사팔라딘

* 보증금: 0원

* 차임: 1,100,000원

* 사업자 등록일: 2023-12-12

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 인수 여부

본 건은 인수되는 보증금(0원)이 없어 낙찰자에게 부담되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

라베니체 마치에비뉴는 이탈리아 베네치아를 모티브로 조성된 수변 상업 지구로, 금빛 수로와 아름다운 야경을 자랑하며 관광 및 유동 인구가 많은 편입니다. 주로 근린생활시설, 음식점, 카페 등이 입점해 있습니다.

4.2. 유동인구 및 잠재력

장기역 역세권 지역이며, 라베니체 상권 자체의 인지도와 주변 주거단지 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 유동인구가 예상됩니다. 다만, 일부 기사에서는 고분양가로 인한 높은 임대료와 공실 문제가 지적되기도 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건이 위치한 라베니체 마치에비뉴는 다양한 상업 시설을 갖추고 있어 이용이 편리합니다. 김포골드라인 장기역 주변으로 은행, 마트 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

가현초등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 병원 및 의원들이 밀집해 있어 의료 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 및 공실 위험

공부상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나, 현재는 휴업 상태입니다. 따라서 영업 재개 시 공실 위험 또는 경쟁 심화로 인한 수익성 변동 가능성이 있습니다. 일부 언론 보도에 따르면 해당 상권 전반적으로 공실 문제가 존재한다는 지적이 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건지는 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다수의 도로에 접하고 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변에 학교 및 주거 지역이 있어 혐오시설(쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)이 인접할 가능성은 낮으며, 검색 결과에서도 유해하거나 혐오스러운 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 골드라인 장기역 역세권에 위치한 신축 상가로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 라베니체 상권이라는 독자적인 상업 지구 내에 있어 잠재력은 있으나, 현재 휴업 상태이며 일부 공실 리스크에 대한 고려가 필요합니다. 권리 관계는 명확하여 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 김포 골드라인 장기역 역세권으로 미래 가치 상승 기대.

* '라베니체 마치에비뉴'라는 특화 상권 내 위치하여 집객 효과 기대.

* 비교적 신축 건물로 즉각적인 리모델링 비용 절감 가능.

* 성공적인 사업 재개 시 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 613,000,000원

현재 임차인의 인수 보증금은 0원이며, 말소되는 권리가 다수 존재합니다.

본 물건은 현재 휴업 상태이며, 상권 내 공실 및 임대료 변동성을 감안할 때, 감정가 대비 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예상 입찰 범위: 약 4억 3천만원 ~ 5억 2천만원)

최종 입찰가는 정확한 현장 방문을 통한 임대 수요 조사, 주변 시세 분석, 향후 사업 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 면밀히 분석하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.