나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33921 [1] 경기도 김포시 양촌읍 구래리 288-44 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 김포시 양촌읍 유현리 소재 '양촌역' 북서측 근거리 구래리에 위치하며, 주위는
전.답 등의 농경지와 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로 동측으로 김포한강신도시와
근접하여 편의시설과의 접근성은 무난한 편입니다.

교통상황

차량의 진출입이 가능하고, 북서측 인근 직선거리 1km 이내에 수도권제2외곽순환고속도로
대곶 I.C.가 소재하며, 남동측으로는 김포골드선 ""양촌역""이 소재하고있어 전반적인 교통
사정 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호 1,2,7 : 세장형의 토지로 단독주택 부지,
기호 6: 삼각형의 토지로 나지.
기호 3,4,5 : 현황 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상토지 기호1,2토지 남측으로 폭 3~4미터 정도의 도로에 접하며, 기호1토지 북측으로
폭 5 미터 정도의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~4,6,7 : 도시지역 , 자연녹지지역(2014-11-27) , 성장관리계획구역(복합형, 종합
허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한
보호구역(육군제17사단 협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(2018-12-28)
<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소
행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>이며,


기호 5 : 도시지역 , 자연녹지지역(2014-11-27) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과
문의), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-08-27)(국지도로)(접합)가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할
지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(육군제17사단 협의지역)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

본건 대상토지중 기호 1,2는 개발행위 허가를 득하여 건물이 신축되었으나 미준공된 상태로,
인허가 정보에 의하면 기호1토지는 철근콘크리트조 단독주택 (건축면적 55.93㎡, 연면적
99.56㎡/착공예정일 2022.02.14) , 기호 2토지는 철근콘크리트조 단독주택 (건축면적
55.42㎡, 연면적 99.31㎡/ 착공예정일 2022.02.14))의 신축허가가 있었던 것으로 열람
되었습니다.

또한 본건 6지상에 컨테이너 2동과 이동식 화장실이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1은 개발행위 허가를 득하여 지상에 철근콘크리트조 단독주택이 신축되었으나 미준공된 상태이며 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임.
3. 목록6 지상에 컨테이너 2동과 이동식 화장실이 소재하나 이동이 용이하므로 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33921 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 구래리 288-13

용도: 임야

감정가: 293,979,000원

토지 면적: 366.00㎡ (약 110.7평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 김포시 양촌읍 구래리, '양촌역' 북서측 근거리에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 공장 등이 혼재된 지역입니다. 동측으로는 김포한강신도시에 근접해 있어 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 북서측 약 1km 이내에 수도권제2외곽순환고속도로 대곶 I.C.가 소재합니다. 남동측으로는 김포골드라인 '양촌역'이 있어 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 대상 토지는 남측으로 폭 3~4미터, 북측으로는 폭 5미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 준보전산지, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 6월 3일 접수된 안양지구축산업협동조합의 근저당권 (을4) 입니다.

등기부채권 총액: 약 26억 2백만원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 목록1 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명)

주요 권리사항:

* 소유권 관련: 이경임, 안재일, 이민근, 김태준, 김민진 등의 소유권 이전 및 가등기, 지분 이전 등기 기록이 있습니다.

* 근저당: 안양지구축산업협동조합, 양촌신용협동조합, 우리은행, 국민은행, 중소기업은행 등이 다수 설정되어 있습니다.

* 압류 및 가압류: 김포시, 김포세무서장, 인천세무서장, 안양지구축산업협동조합, 전영태 외 1명, 인천광역시, 연수세무서장, 중소기업은행, 신용보증기금, 국민건강보험공단 등 다수의 기관으로부터 압류 및 가압류가 다수 설정되어 있습니다.

* 임의경매: 안양지구축산업협동조합에 의해 개시되었습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정된 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 김포한강신도시와 근접하여 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

* 주변은 농경지, 단독주택, 공장 등이 혼재되어 있어 전반적으로 개발이 진행 중인 지역으로 볼 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 추후 현장 확인 시 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 양촌역 및 수도권 제2외곽순환고속도로 대곶IC 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 김포한강신도시와 인접하여 병원, 쇼핑, 문화시설 등 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 기타: 자연녹지지역 등으로 쾌적한 환경을 기대할 수 있으나, 군사시설 보호구역 등 각종 제한사항이 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 목록1 (미준공 단독주택) 및 그 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 해당 건물은 매각에서 제외되었습니다. 이는 토지 이용 및 향후 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 목록1의 미준공 단독주택과 목록6의 컨테이너 2동, 이동식 화장실은 매각 대상에서 제외되었습니다.

* 토지 일부 지분 매각: 전체 토지 중 일부 지분만 매각되므로, 명확한 지분율 확인 및 타 공유자와의 관계 설정이 중요합니다.

* 다수의 공법상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 준보전산지 등 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등이 설정되어 있어 권리관계 분석에 신중을 기해야 합니다.

* 최저매각가격의 제한: 제시외 건물 소재로 인해 최저매각가격이 제한받고 있다는 점은 참고해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 구래리에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건으로, 김포한강신도시 인접 및 양촌역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

그러나 미준공 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명, 해당 건물 및 제시외 물건(컨테이너 등)의 매각 제외, 토지 일부 지분 매각이라는 점은 주요 고려사항입니다. 또한, 다수의 공법상 제한과 복잡한 권리관계는 투자 결정 시 신중한 검토를 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포한강신도시 및 양촌역 역세권 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 나지 상태의 토지로, 향후 개발 가능성 (단, 공법상 제한 및 허가사항 확인 필수).

* 매각 제외 물건 및 법정지상권 불분명 건물로 인한 권리 인수 부담이 상대적으로 적을 수 있음 (정확한 지분율 및 활용 방안 검토 필요).

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 실거래가, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 개발 가능성 및 추가적인 권리 분석 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 또한, 제시외 건물로 인해 최저매각가격이 제한받고 있음을 감안하여 전략적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.