나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2885 [1] 경기도 김포시 구래동 6883-7 성현프라자 3층 305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역(지하철 김포골드선)' 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 위락시설 등이 밀집 소재하는 상업지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(구래역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상7층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로서 인접호실(304호)과 함께 유흥주점('플레이노래바')으로 일괄 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 폭 약 20미터 내외의 보행자 전용도로에 접하고, 서측 및 남측으로 폭 약 20미터 및 12미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6883-7 :도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지매입시지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

인접호실(304호)과 함께 유흥주점으로 일괄 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 부천지원의 2025타경2885 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 경기도 김포시 구래동 6883-7 성현프라자 3층 305호에 소재한 근린상가 물건입니다.

감정가는 346,000,000원이며, 토지면적은 28.52㎡ (약 8.63평), 건물면적은 95.34㎡ (약 28.84평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

건축물대장상 본 건물은 총 7층 규모의 철근콘크리트구조 건물로, 2016년 12월 1일에 사용승인이 났습니다.

주요 용도는 제1종 근린생활시설이나, 건축물 현황상 제1,2종 근린생활시설, 운동시설, 위락시설 등으로도 활용 가능한 복합 용도 허가를 받은 건물입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 지하철 김포골드라인 구래역에서 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 각종 근린생활시설 및 위락시설이 밀집해 있는 상업지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 구래역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 외벽은 석재붙임 및 페인팅, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

토지는 사다리형이며, 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

건물 북측으로 약 20미터, 서측 및 남측으로 각각 약 20미터 및 12미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로1류, 중로3류 도로에 접하고 있습니다.

이 외 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역 등으로 지정되어 있으나, 전산 오류 가능성이 있으니 인허가 및 매입 시 반드시 관계 부서 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 2월 10일 접수된 하나은행의 근저당권(을1, 채권액 222,000,000원)입니다.

등기부등본상 소유권 이전, 신탁 말소, 근저당, 임의경매, 압류 등의 권리 내역이 있으나, 매각으로 인해 전부 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

총 등기부채권액은 222,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 오 임차인이 보증금 25,000,000원, 차임 1,575,000원에 2023년 10월 5일 전입(사업일자)하였으며, 2025년 9월 22일자로 확정일자 및 배당신고일자를 받았습니다.

하지만 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

따라서 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 김포시 구래동 일대는 김포골드라인 구래역을 중심으로 상업 및 위락시설이 밀집한 지역으로, 높은 유동인구와 활성화된 상권을 자랑합니다.

특히 본건은 인접 호실과 함께 유흥주점('플레이노래바')으로 이용되고 있다는 점은 특정 업종에 대한 지속적인 수요가 있음을 보여줍니다.

상업지역 내에서도 역세권이라는 입지적 장점은 잠재 고객 확보 및 접근성에 크게 기여할 것으로 예상됩니다.

다양한 근린생활시설과 함께 유흥시설이 공존하는 지역 특성상, 향후에도 꾸준한 상업 활동이 기대됩니다.

5. 생활정보

본건 주변으로는 김포골드라인 구래역이 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 용이합니다.

또한, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도로 접근성도 양호합니다.

다양한 편의시설이 밀집한 상업지역에 위치하여 마트, 병원, 금융기관, 식당가 등 생활에 필요한 모든 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

상업 및 위락시설이 밀집한 지역으로, 문화생활 및 여가 활동을 즐길 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등으로 인해 복잡한 권리관계가 있을 수 있으나, 등기부상으로는 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다.

현재 인접 호실(304호)과 함께 유흥주점으로 일괄 이용 중이라는 점은 명도 시 점유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다. 비록 임차인의 대항력은 없으나, 원만한 명도를 위한 사전 조사 및 전략 수립이 중요합니다.

토지이용계획과 관련하여, 공부상 내용과 실제 현황이 다를 수 있다는 점을 유념하고, 인허가 및 토지 매입 시 반드시 관련 부서에 재확인해야 합니다.

현재 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 구래역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 활성화된 상권, 그리고 복합 용도 활용이 가능한 건물이라는 점에서 매력적인 투자 대상입니다.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확하다는 장점이 있습니다.

다만, 현재 운영 중인 유흥주점으로서의 명도 절차는 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

향후 수도권 신도시 지역의 개발 및 인구 유입에 따른 가치 상승 잠재력을 충분히 가지고 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 김포골드라인 구래역 초역세권으로 높은 유동인구 및 집객력 확보 가능.

* 제1,2종 근린생활시설, 운동시설, 위락시설 등 다양한 업종으로 활용 가능한 복합 용도 건물.

* 권리 분석상 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 낙찰 후 명확한 권리 확보 가능.

* 개발 잠재력이 높은 신도시 지역 내 위치하여 향후 시세 상승 기대.

* 현재 운영 중인 유흥주점이라는 점은 안정적인 수익 창출의 가능성을 보여줌 (단, 명도 및 재임대/운영 전략 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 346,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

입찰가 산정 시에는 감정가 외에도 주변 시세, 건물 상태, 향후 예상 임대 수익률, 명도 가능성 및 소요 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 유흥주점으로 일괄 이용 중인 상태를 감안하여, 점유자와의 협의를 통한 명도 비용과 예상 공실 기간 등을 보수적으로 책정하는 것이 중요합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정되는 경향이 있으나, 본 물건의 특성(운영 중인 상가, 유흥업종)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 결정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 인근 부동산 중개업소 등을 통해 실거래가 및 임대 시세를 조사하는 등 심층적인 분석을 수행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.