나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510707 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-155 숭의동에이원빌라 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""용정초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 2010.09.13.)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

공동주택(다세대)으로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기 및 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510707 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-155, 숭의동에이원빌라 2층203호

건물명: 숭의동에이원빌라

사용승인일: 2010년 09월 13일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호

1.2. 2. 면적 및 구조

토지면적: 27.27㎡ (약 8.25평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 3. 용도 및 이용 상태

용도: 다세대주택

이용상태: 공동주택(다세대)으로 이용중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "용정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

주요 권리사항으로는 주식회사휴스템의 근저당권(을7, 2018.06.05, 130,000,000원)이 말소기준권리이며, 한국토지주택공사의 주택임차권(을8, 2018.11.27, 120,000,000원)이 등기되어 있습니다. 이 외 다수의 가압류 및 압류 권리가 등기되었으나, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 04월 06일

확정일자: 2018년 03월 26일

대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 근저당권(을7) 이하 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

을구 8번 임차권등기(한국토지주택공사)는 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출된 점을 감안할 때, 인수 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. (권리분석 요약: 인수 보증금 합계 0원)

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 상업 시설보다는 주거 환경에 특화된 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설

주변 주택가에 일반적인 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제한적입니다.

* 교육시설

용정초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 관리되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계

을구 8번 임차권등기의 경우, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있으나, 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 집행 과정에서 발생할 수 있는 예측 불가능한 변수에 대한 확인이 필요합니다.

* 물건 자체

2010년에 건축된 건물로, 신축 건물 대비 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

* 주변 환경

현재까지 조사된 바로는 본건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 지역 및 학교 등이 인접하여 비교적 양호한 환경을 유지하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 2010년에 신축되어 비교적 연식이 짧은 편에 속합니다. 용정초등학교 인근에 자리하고 있으며 교통 여건도 양호하여 주거 목적으로 적합합니다. 권리관계 상 인수할 보증금이 없는 것으로 분석되나, 임차권등기와 관련된 말소 동의 확약서의 효력에 대한 최종 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 대비 비교적 짧은 건축 연식 (2010년 준공)

* 용정초등학교 인근의 주거 적합한 입지

* 교통 여건 양호 (버스정류장 인접)

* 말소되는 권리 다수, 인수 보증금 0원 예상

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(건축연도, 면적, 층수)의 거래 사례는 직접적으로 파악되지 않았습니다. 다만, 주변 유사 빌라의 최근 매매가(2026년 5월 기준)를 토대로 산정한 단위면적당 가격과 본건의 건축 연식(2010년)을 고려했을 때, 감정가(135,000,000원) 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

최근 매매 사례 중 동은히딩크빌(2002년식, 34.39㎡)이 72,000,000원에 거래되었으며, 이를 면적(49.80㎡)과 건축 연식(2010년)을 감안하여 환산 시 약 120,000,000원 내외의 시세로 추정됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 120,000,000원 선에서 검토하는 것을 제안합니다. 이는 감정가를 고려하되, 실거래가 데이터를 기반으로 한 시세 추정치이며, 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.