나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510657 [1] 인천광역시 미추홀구 관교동 451-31 진명빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 '관교여자중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 다세대주택 및 아파트 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '예술회관역 및 인천터미널
역(지하철 1호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2010.05.06.)

- 외 벽 : 스타코 마감 등,
- 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로, 동측으로 폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에
관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청
평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1. '위반건축물(2011-위반-4)'등재되어 있으나 본건과 관련 없음.
2. 현 외부표기(현관문표시 202호)와 대장상 건축물현황도의 호별표시(201호)가 상이함.
3. 미추홀구청의 2026. 7. 24.자 회신서에 의하면 201호, 202호 각 소유자가 건축물표시변경신청으로 건축물현황도를 변경하여 오류 시정이 가능하다고 회신함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510657 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 관교동 451-31 진명빌라 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 113,000,000원

* 면적

* 토지면적: 19.17㎡ (약 5.80평)

* 토지지분: 19.17㎡ (약 5.80평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 37.41㎡ (약 11.32평)

* 건물지분: 37.41㎡ (약 11.32평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 '관교여자중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거환경을 형성하고 있습니다. [cite: ]

* 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 예술회관역 및 인천터미널역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: ]

* 건물 구조 및 사용승인일

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호이며, 사용승인일은 2010년 5월 6일입니다. [cite: ]

* 외벽은 스타코 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. [cite: ]

* 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. [cite: ]

* 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. [cite: ]

* 본건 북측으로 폭 약 6m, 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다. [cite: ]

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 말소기준권리는 2024년 4월 30일자 남동세무서장의 압류입니다. [cite: ]

* 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경510657) 등기부채권 총액은 120,000,000원입니다. [cite: ]

* 을구 11번 순위의 주택임차권(채권자: 김재범, 금액: 120,000,000원)이 존재하며, 해당 권리는 말소되지 않고 인수될 예정입니다. [cite: ]

* 임차인 현황

* 임차인: 김재범

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-25

* 확정일자: 2022-01-25

* 배당신고일자: 2024-03-06

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본 상 '을구 11번 주택임차권'은 인수 조건으로 기재되어 있습니다. [cite: ]

* 인수되는 권리

* 선순위 임차인 김재범 씨의 주택임차권은 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [cite: ]

* 인수되는 임차보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당 순위 및 예상 배당액에 따른 결과일 수 있으며, 실제 인수 여부는 배당표 확정 시까지 확인이 필요합니다. 다만, 등기부상 '을구 11번 주택임차권'은 인수(말소: 인수)로 명확히 기재되어 있어, 임차인의 보증금 전액(120,000,000원)이 배당되지 않을 경우 그 차액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. [cite: ]

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 인접한 관교동 일대의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월, 50.3㎡(약 15.2평) 규모의 건물이 5,500만원에 거래되었습니다. (건축년도: 1991년) [cite: ]

* 2026년 4월, 42.57㎡(약 12.8평) 규모의 건물이 7,000만원에 거래되었습니다. (건축년도: 1991년) [cite: ]

* 2026년 5월, 65.865㎡(약 19.9평) 규모의 건물이 10,650만원에 거래되었습니다. (건축년도: 2002년) [cite: ]

* 위 사례들을 종합해 볼 때, 본건(건물면적 37.41㎡, 약 11.32평)의 시장 가격은 평당 약 109만원에서 164만원 수준으로 추정됩니다. 이를 적용하면 약 4,080만원에서 6,140만원 수준의 시세가 형성될 것으로 보입니다. [cite: ]

* 하지만 본건의 감정가는 113,000,000원으로, 최근 거래 사례의 시세 대비 현저히 높은 수준입니다. [cite: ]

* 인근 부동산 거래 동향

* 최근 2026년 2월부터 5월까지 관교동 일대 다세대주택의 거래가 활발하게 이루어졌으며, 면적과 건축 연도에 따라 가격 편차가 존재합니다. [cite: ]

* 특히 451번지 일대(451-31, 451-89, 451-92)의 빌라들이 거래된 것으로 보이며, 본건(진명빌라 451-31)과 인접한 '우림파크빌2동'(451-92)의 65.865㎡ 거래가는 10,650만원으로, 이는 본건 건물 면적 대비 높은 가격대를 형성하고 있습니다. [cite: ]

5. 생활정보

* 주변 편의시설

* 단지 북서측 인근에 관교여자중학교가 위치하고 있으며, 지하철 1호선 예술회관역 및 인천터미널역이 인근에 소재하여 도보 및 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: ]

* 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite: ]

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 대항력 및 보증금 인수 가능성

* 본건에는 대항력 있는 선순위 임차인(김재범, 보증금 120,000,000원)이 존재하며, 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 리스크가 매우 큽니다. [cite: ]

* 특히, 임차인의 보증금(120,000,000원)이 감정가(113,000,000원)보다 높아, 배당을 통한 보증금 회수가 어려울 가능성이 높습니다. [cite: ]

* 건축물대장 호수 표기 불일치 및 위반건축물 관련 사항

* 현관문 표기와 대장상 건축물 현황도의 호별 표기(202호 vs 201호)가 상이한 점이 있습니다. [cite: ]

* 또한, '위반건축물'로 등재된 이력이 있으나 본건과는 관련이 없다고 명시되어 있습니다. [cite: ]

* 다만, 미추홀구청 회신서에 따르면 소유자 신청을 통해 건축물현황도 변경 및 오류 시정이 가능하다고 합니다. [cite: ]

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 관교동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. [cite: ]

* 그러나, 선순위 임차인의 대항력과 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용하고 있습니다. 임차인의 보증금이 감정가를 상회하므로, 인수되는 보증금액이 상당할 수 있으며 이는 총 취득 비용을 높이는 요인이 됩니다. [cite: ]

* 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점도 투자 시 고려해야 할 부분입니다. [cite: ]

* 건축물대장 호수 표기 불일치 및 위반건축물 등재 이력은 행정적 보완이 필요하지만, 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. [cite: ]

8. 투자 포인트

* 긍정적 요인

* 인천지하철 1호선 예술회관역 및 인천터미널역 인근으로 교통 접근성이 우수합니다. [cite: ]

* 관교여자중학교가 인근에 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다. [cite: ]

* 인근 지역의 다세대주택 거래가 꾸준히 이루어지고 있습니다. [cite: ]

* 고려해야 할 점

* 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원 전액 인수 가능성이라는 매우 높은 리스크를 안고 있습니다. [cite: ]

* 감정가가 실제 시장 시세보다 높게 책정되어 있습니다. [cite: ]

* 총 취득 비용(입찰가 + 인수되는 보증금)이 실제 주택의 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다. [cite: ]

9. 예상 입찰가

* 산정 근거

* 본건의 건물면적은 37.41㎡(약 11.32평)이며, 최근 주변 시세는 평당 약 109만원에서 164만원 수준으로 형성되어 있습니다. [cite: ]

* 이를 기준으로 산정한 본건의 시장 가치는 약 4,080만원에서 6,140만원 수준으로 추정됩니다. [cite: ]

* 그러나 본건은 감정가 113,000,000원 대비 시세가 현저히 낮으며, 120,000,000원의 선순위 임차보증금을 인수해야 하는 큰 리스크가 있습니다. [cite: ]

* 이러한 점을 감안하여, 보수적인 접근으로 감정가의 60% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 인수되는 보증금을 고려한 총 매입 비용을 시장 가치 수준으로 맞추기 위함입니다. [cite: ]

* 제시 가격

* 67,800,000원 (이하 6천 7백 8십만원)

* 상기 입찰가로 낙찰 시, 예상되는 총 매입 비용은 입찰가 67,800,000원에 인수되는 임차보증금 약 52,200,000원 (120,000,000원 - 67,800,000원)을 합한 약 120,000,000원이 될 것으로 예상됩니다. 이 총 매입 비용은 현재 추정되는 시장 가치보다 높은 수준이므로, 투자 시 신중한 판단이 요구됩니다. [cite: ]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.