나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1341 [1] 인천광역시 동구 송림동 8-467 참좋은집 2동 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 송림동 소재 ""송림경기장"" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트 및 다세대주택, 오피스텔 등이 소재하며, 제반 주위 환경은 무난함.

교통상황

인근으로 버스정류장 등이 소재하며, 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제6층 제601호로서,(사용승인일 : 2015.07.02.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수, 난방설비 ,승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 10m, 30m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 광로3류(폭 40m~50m)(2024-07-08)(접합) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1341 (1)

소재지: 인천광역시 동구 송림동 8-467 참좋은집 2동 6층601호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 2,900만원

토지면적: 17.73㎡ (약 5.36평)

건물면적: 59.47㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 송림동 소재 ""송림경기장"" 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

- 임차인: 김지호 (김 )

- 보증금: 34,000,000원

- 차임: 250,000원

- 전입/확정일자: 2021년 03월 18일

- 배당신고일자: 2025년 08월 19일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

본건의 말소기준권리(2016년 04월 21일 근저당)보다 임차인의 전입 및 확정일자(2021년 03월 18일)가 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 낙찰 후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 배당신청 여부 및 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로, 실제 명도 시 전문가의 추가적인 검토가 필요합니다.

* 등기부 요약

- 현재 등기부상 소유권보존등기 외 근저당권, 주택임차권, 다수의 압류 및 임의경매개시결정 등기 등이 존재하나, 이는 모두 말소될 예정입니다.

- 말소기준권리(을2): 농협은행주식회사 근저당 (2016.04.21.)

- 임의경매개시결정 등기 (갑5): 농협은행 (2025.07.16.)

- 등기부채권 총액: 158,800,000원 (본 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.)

1.4. 상권분석

* 시세 및 실거래가 분석 (2026년 8월 기준 추정)

제공된 정보와 외부 검색 자료를 종합해 볼 때, 본건이 위치한 인천 동구 송림동 일대의 오피스텔 시세는 면적 및 상태에 따라 다소 차이가 있으나, 대략적으로 다음과 같은 범위를 형성하고 있습니다.

- 매매 시세: 3.3㎡당 약 800만원 ~ 1,200만원 수준으로 추정됩니다. (검색 결과 '동인천역 파크푸르지오' 2026년 7월 29일 거래 23평 2.3억, '송림동 미래빌라' 2026년 3월 28일 거래 18평 1.55억 등 참고)

- 임대 시세: 전용 59.47㎡ (약 18평) 기준, 보증금 1,000만원 ~ 2,000만원, 월세 50만원 ~ 70만원 수준으로 형성될 것으로 보입니다. (참고: '송림동 리아츠더인천' 24평 호가 3.8억, '아르케팰리스' 43평 2.9억)

본건의 감정가는 1억 2,900만원이며, 이는 3.3㎡당 약 717만원 수준입니다. 최근 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때, 감정가는 현재 시세보다 다소 낮은 수준에서 책정된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조로, 2015년 07월 02일 사용승인된 지하 0층, 지상 10층 건물 중 6층 601호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이며, 내외벽은 석재붙임마감 및 벽지도배, 타일붙임마감 등으로 시공되었습니다.

* 설비내역

위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 및 도로

토지는 사다리형으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 본건 남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 10m, 30m의 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 통행이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 광로3류(폭 40m~50m), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 송림동 일대는 재개발이 진행 중인 구역들이 있어 향후 지역 환경 변화 가능성은 있습니다.

* 토지이용계획상 제한

과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도

2015년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성은 있습니다.

* 임대차 관계

현재 임차인 김지호(김 )는 대항력이 없으나, 실제 점유 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 동구 송림동에 위치한 오피스텔로, 감정가 대비 현 시세가 높아 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 건물 상태는 양호하며, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 임차인과의 명도 문제만 원만히 해결된다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 재개발 사업 진행 지역 인근이라는 점과 과밀억제권역이라는 점은 향후 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 현 시세 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능.

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확한 권리 승계 가능.

* 무주택자 또는 1주택자 갭투자 적합: 취득세 중과 배제 가능성 고려.

* 역세권 인근 (도원역, 동인천역 도보 거리): 교통 편리성.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 및 경쟁 입찰 동향을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가(1억 2,900만원)보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

본 건의 전용면적(약 18평)과 주변 시세(3.3㎡당 800만원~1,200만원)를 감안했을 때, 시세 반영 시 1억 5,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위에서 입찰가가 형성될 수 있습니다.

유찰 시 2차, 3차 입찰에서 감정가의 70~80% 수준인 9,000만원 ~ 1억 400만원 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 해당 물건의 상태, 입찰 참여자 수, 경매 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 1,000만원 ~ 1억 4,000만원 (감정가 대비 약 85% ~ 110%)

* 주의사항: 본 예상 입찰가는 현 시세 분석에 기반한 참고 자료이며, 실제 경매 결과와는 차이가 있을 수 있습니다. 철저한 사전 조사를 통해 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.