나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510762 [1] 인천광역시 부평구 부평동 409-15 성원아파트 2동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평동초등학교"" 동측 인근에 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(부평시장역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510762 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 409-15 성원아파트 2동 5층501호

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 감정가: 101,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장OO

* 토지면적: 11.45㎡ (약 3.46평)

* 토지지분: 11.45㎡ (약 3.46평)

* 건물면적: 31.89㎡ (약 9.65평) - 전용면적

* 건물지분: 31.895㎡ (약 9.65평)

* 해당 건물 (성원아파트 2동) 관련 정보:

* 토지대지면적: 233.8㎡ (약 70.73평)

* 건물 연면적: 738.36㎡ (약 223.34평)

* 건물 사용승인일: 2001년 12월 28일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 부평시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건이 소재한 토지는 가장형으로, 근린생활시설 및 아파트의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경510762 (강제경매개시결정, 2025-07-18 접수).

* 채권 총액: 110,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-02-09

* 배당신고일자: 2025-01-13

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 11번 주택임차권 등기 (접수 2025-01-13), 금액 110,000,000원, 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수합니다.

* 임차인: FAECKNITZKATHARIVA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-28

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액 확인 및 권리 관계에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (명세서 상 기재)

* 권리 분석 요약: 본 물건은 선순위 임차인 장 의 보증금 110,000,000원이 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점으로 미루어 볼 때, 경매 절차에서 해당 금액이 전액 배당되어 소멸될 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 임차인 FAECKNITZKATHARIVA의 경우 보증금이 미상이라 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 인천광역시 부평구 부평동의 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 대중교통 접근성: 부평시장역(지하철)과 다수의 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 시설: 아파트 단지와 상업시설이 밀집하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 아파트라는 특성상 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 편의시설: 다양한 상업시설이 인접해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육 환경: 인근에 부평동초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (상대보호구역 해당)

* 교통: 지하철 1호선 부평시장역 이용이 가능하며, 시내버스 노선도 잘 갖춰져 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수 가능성: 임차인 장 은 선순위 권리자로, 보증금 110,000,000원 중 경매 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원' 기재에도 불구하고, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 미상 보증금 임차인: 임차인 FAECKNITZKATHARIVA의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 계약 내용에 따라 예상치 못한 비용이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

* 법규 및 제한: 본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받으므로, 향후 재산권 행사 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 아파트로, 역세권에 가까워 입지 조건이 양호합니다. 하지만, 등기부상 선순위 임차인인 장 이 보증금 110,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있어 이러한 위험이 낮을 것으로 예상되나, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 보증금이 미상인 임차인 FAECKNITZKATHARIVA에 대한 조사도 필수적입니다. 권리관계가 다소 복잡한 편이므로, 신중한 접근과 추가적인 정보 수집이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부평시장역 인근 역세권 입지: 지하철 이용이 편리하여 출퇴근 및 생활 편의성이 높습니다.

* 소형 평형으로 인한 높은 임대 수요: 1~2인 가구 등 소규모 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: 감정가가 1억 1백만원으로, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 101,000,000원

* 본 물건은 선순위 임차인 장 의 보증금 110,000,000원 전액이 경매 절차에서 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계 0원'이라는 기재와 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 채권액(110,000,000원) 및 채권자(장OO)가 동일한 점을 미루어 볼 때, 경매 절차를 통해 해당 채권이 전액 변제될 가능성이 높다고 판단됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 추가적인 인수 보증금 부담을 고려하지 않고, 본건의 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 해당 물건의 실제 가치, 향후 예상되는 낙찰률 등을 종합적으로 분석한 후에 산정해야 합니다. 또한, 임차인 FAECKNITZKATHARIVA의 보증금 미상분에 대한 위험도 감안해야 합니다.

* 잠정적으로는 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.