나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510782 [1] 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 101동 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천은송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(인천1호선 - 송도달빛축제공원역) 이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 46층건 중 4층 408호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비(지역난방), 승강기설비, 지하주차장시설 등 되어 있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 동측 및 북측, 서측으로 포장도로와 접하며, 동측 및 북측의 포장도로를 통해 지하주차장 진.출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 광로2류(폭 50m~70m)(2021-12-27) (광2-14)(접합), 광로3류(폭 40m~50m)(2015-07-13)(광3-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (2015
-07-13)(중1-송2)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면
준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및
매립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-12-12)<철도안전법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : -.

물건 비고

건축물현황도상 "층별평면도"와 "호별평면도"가 서로 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510782 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 101동 4층408호

용도: 오피스텔

감정가: 402,000,000원

건물면적: 84.28㎡ (약 25.5평)

토지면적: 15.28㎡ (약 4.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOO

2.2. 건물 현황

건축물 현황도상 "층별평면도"와 "호별평면도"가 서로 상이함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 46층 건물 중 4층 408호

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

창호: 하이샷시 창호

2.3. 집합건물 등기부 요약

등기부채권 총액: 620,400,000원

주요 등기사항:

* 소유권 이전 (갑4)

* 근저당 (을1, 서울경기양돈축산업협동조합, 320,400,000원, 2020-12-22) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을2, 김혜지, 300,000,000원, 2025-01-20) - 말소 예정

* 임의경매 (갑5, 서울경기양돈축산업협동조합, 2025-07-16)

* 압류 (갑6, 연수구, 2025-12-09) - 말소 예정

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천은송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편임.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(인천1호선 - 송도달빛축제공원역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

3.3. 토지 및 도로상태

토지 형상: 사다리형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 본건 소재 단지 동측 및 북측, 서측으로 포장도로와 접하며, 동측 및 북측의 포장도로를 통해 지하주차장 진.출입 가능함.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류, 광로3류, 중로1류, 경제자유구역, 공유수면 준공매립지 (준공일로부터 10년 동안 매립목적 변경 제한), 성장관리권역, 철도보호지구.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 12월 22일 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

4.2. 말소 예상 권리

본 경매 절차를 통해 을1 근저당권, 을2 주택임차권, 갑5 임의경매, 갑6 압류 등 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

4.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-02

확정일자: 2022-12-19

배당신고일자: 2025-01-20

대항력: 없음

비고: 주택임차권 (을2) 등기되었으나, 대항력은 없습니다. 배당을 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 보입니다.

4.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

본건이 위치한 힐스테이트 송도 더테라스는 송도국제도시 내 신축 오피스텔 단지로, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(84㎡ 내외)의 오피스텔 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 4일: 35,700만원 (전용면적 약 84.05㎡, 9층)

* 2026년 6월 6일: 36,100만원 (전용면적 약 84.12㎡, 6층)

* 2026년 6월 5일: 37,900만원 (전용면적 약 84.97㎡, 4층)

본건은 4층이며, 가장 최근 거래된 4층 물건(84.97㎡)이 37,900만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 402,000,000원보다 낮은 수준입니다.

6. 생활정보

6.1. 교통

인천1호선 송도달빛축제공원역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

6.2. 편의시설

단지 내외에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6.3. 교육시설

인천은송초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

* 건축물현황도상 도면 불일치: "층별평면도"와 "호별평면도"가 서로 상이한 점은 실제 내부 구조나 면적에 대한 정확한 파악을 위해 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 이는 추후 하자 발견 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 공유수면 준공매립지로서 매립목적 변경 제한이 10년간 있다는 점은 있으나, 이미 건축물이 준공되어 오피스텔로 이용 중이므로 직접적인 사용 수익에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 법규 및 제한 사항을 재확인할 필요가 있습니다.

* 철도보호지구: 철도 운행으로 인한 소음이나 진동의 가능성이 있으나, 지하철역 인근 지역의 일반적인 수준일 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 송도동의 신축 오피스텔인 힐스테이트 송도 더테라스에 소재한 물건으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리상 인수할 위험은 없으며, 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 건축물 현황도상의 도면 불일치 문제는 철저한 현장 조사를 통해 해소해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 송도국제도시의 미래 가치 상승 잠재력: 지속적인 개발과 국제적인 인프라 구축으로 인한 시세 상승 기대.

* 신축급 오피스텔: 비교적 최근 준공된 건물로 관리 상태가 양호하며 수요가 꾸준할 것으로 예상.

* 안전한 권리 분석: 낙찰자가 인수할 권리 없음.

* 역세권 프리미엄: 인천1호선 송도달빛축제공원역 인근으로 교통 편의성 높음.

10. 예상 입찰가

감정가: 402,000,000원

최근 거래가 분석 결과, 본건과 유사한 4층 오피스텔이 37,900만원에 거래되었습니다. 감정가 대비 시세가 낮은 점을 감안하여, 낙찰가의 적정성은 37,000만원 ~ 38,000만원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 370,000,000원 ~ 380,000,000원 사이를 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 방문 조사, 물건 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.