나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510533 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 521-28 2층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 지하철 1호선 ""도화역"" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철 지하철 1호선 ""도화역"" 및 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위기와지붕 2층 건물 내 2층 301호로서,
(사용승인일 : 1988.06.25)

외벽: 석제붙임 등 마감.
창호: 알루미늄창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 남서하향 완경사지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2025-07-18)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510533 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 521-28 2층301호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 사용승인일: 1988.06.25

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 33.96㎡ (약 10.27평)

토지지분: 33.96㎡ (약 10.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.59㎡ (약 13.48평)

건물지분: 44.59㎡ (약 13.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 91,000,000원

구분건물감정평가요항표 요약: 본 건은 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 건물 내 2층 301호로서, 다세대주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 지하철 1호선 ""도화역"" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 ""도화역"" 및 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 생활 편의시설

지하철 1호선 도화역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 양호함. 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리함.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지도 및 정보 분석 결과, 본건 인근에 직접적으로 확인되는 대규모 혐오시설은 없는 것으로 파악됨. 일반적인 도심 주거 지역 환경임.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

집합건물 등기부 요약 상, 소유권 이전 등기 및 매매 이력 확인됨.

을구 13번: 주택임차권 (권리자: 한국토지주택공사, 권리금액: 76,000,000원, 확정일자: 2022-03-15)

갑구 14번: 강제경매 (채권자: 서울보증보험, 권리금액: 77,395,060원, 인천지방법원 강제경매개시결정(2025타경510533), 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 76,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2022-03-15

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 서울보증보험의 강제경매개시결정 (갑14, 접수일자 2025-07-17)

물건명세서 상, 을구 13번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 서울보증보험주식회사의 말소 동의확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

권리분석 결과, 인수되는 보증금은 0원으로 판단됨.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 76,000,000원 (주택임차권 금액 기준)

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 인근으로 아파트 단지 및 다세대주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요가 예상됨. 상업시설 또한 근거리에 있어 생활 편의성이 좋음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 건물 내 2층 301호임.

외벽은 석제 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 알루미늄 창호임.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 주거 편의성

지하철역 인접 및 버스 정류장 등 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이함. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 불편함이 적음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

등기부상 임차인(한국토지주택공사)의 대항력이 없으며, 말소 동의확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 상존함.

6.2. 권리 인수 리스크

권리분석 상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 재확인할 필요가 있음.

6.3. 기타 리스크

감정평가액(91,000,000원) 대비 최근 거래 사례 분석 시, 시세가 다소 높게 책정된 것으로 보임. 경매 참여 시 시세보다 높은 가격으로 낙찰될 위험을 고려해야 함.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 지하철 1호선 도화역 역세권에 위치하여 교통이 편리함. 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호함. 권리 분석상 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 보이며, 명도 진행 시 특별한 문제가 없을 것으로 예상되나, 감정가 대비 시세가 높은 점은 유의해야 함.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 도화역 역세권 입지

* 전반적인 주거 환경 및 생활 편의시설 양호

* 권리 관계 명확, 인수 부담 적음

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래 단가는 평당 약 430만원 ~ 550만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 면적(13.48평)을 고려할 때, 시세는 대략 6,500만원 ~ 7,500만원 범위로 추정됩니다.

감정가 9,100만원은 시세 대비 다소 높은 수준입니다.

인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하여, 보수적인 접근 시 시세 범위 하단 또는 중단에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다. (입찰 참여 시에는 법원 최저 입찰가 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.