나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1349 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 20층디동2008호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ""인천1호선 갈산역"" 남동측 인근에 위하며, 대상물건 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천1호선 갈산역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 23층 건물 내 제20층 제디동2008호외 7개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 및 복합판넬, 외장유리마감 등,
창 호 : PVC새시 창호 등 입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 용도는 '공장(지식산업센터)' 입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 옥내 소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 중로변, 남서측으로 세로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1349 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 20층 디동 2008호

용도: 지식산업센터

감정가: 236,000,000원

토지면적: 14.04㎡ (약 4.25평)

건물면적: 56.36㎡ (약 17.05평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적 경매(부동산)

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 특이사항

특이사항: 중복사건, 형식적경매, 공동담보, 유동화물건

특수물건정보: 중복사건, 형식적경매, 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 인천1호선 갈산역 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 갈산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 인천1호선 갈산역이 도보 약 7분 거리에 위치합니다.

* 인천1호선 부평구청역도 이용 가능하며, 7호선 환승이 가능합니다.

* 경인고속도로, 서울외곽순환도로 등 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

* 주변에 부평공업고등학교, 갈산초등학교, 갈산중학교 등 교육 시설이 있습니다.

* 롯데시네마 부평갈산점, 인천부평소방서 등 편의 시설이 있습니다.

* 인천테크노밸리 U1 센터 내에는 멀티플렉스 영화관, 창업지원센터 등이 설계되었습니다.

* 다수의 지식산업센터, 오피스, 근린상가, 기숙사 등이 밀집한 복합단지입니다.

2.4. 혐오시설 정보

주변 지역에서 대규모 쓰레기 소각장, 폐기물 매립 시설 등 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 검색 결과에서 나타나지 않습니다. 다만, 토지이용계획상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있으나, 이는 광범위한 지역에 대한 제한사항으로 직접적인 인접 혐오시설의 존재를 의미하지는 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을2, 근저당권, 중소기업은행, 접수일자 2022년 12월 23일입니다.

3.2. 등기부 현황

* 등기부채권 총액은 1,550,400,000원입니다.

* 등기부에는 소유권이전, 신탁등기 말소, 공유자전원지분전부이전, 근저당권, 임의경매, 압류 등의 내역이 있습니다.

* 매각으로 인해 근저당권(을2) 및 임의경매(갑6, 갑7), 압류(갑8) 등의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인에 대한 별도 정보는 제공되지 않았으며, 인수할 보증금이 없어 임차인 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다. (다만, 일반적으로 형식적 경매의 경우 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸됩니다. 본 건의 경우 '기타' 매각대상으로 분류되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 규모 및 특성

* 인천 최대 규모 지식산업센터 중 하나인 '인천테크노밸리 U1 센터'에 속해 있습니다.

* 건물은 지하 1층 ~ 지상 23층 규모이며, 총 2,206개의 호실로 구성되어 있습니다.

* 본 물건은 D동 20층 2008호로, 지식산업센터(공장) 용도로 사용 중입니다.

* 드라이브인 시스템, 높은 층고(최대 5.3M), 높은 바닥 하중(최대 1.5ton/㎡), 넓은 도로(최대 6M) 등 물류 및 제조업에 특화된 설계를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 상권

* 인천1호선 갈산역 역세권에 위치하며, 주변으로 산업단지(한국수출산업 제4차 산업단지, 서운일반 산업단지)가 인접해 있어 비즈니스 시너지 효과가 기대됩니다.

* 지식산업센터, 오피스, 상가, 기숙사 등이 복합적으로 개발되어 있어 자체적인 상권 및 배후수요가 풍부합니다.

* 대우건설이 건립한 단지로, 규모와 시설 면에서 우수한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 이용상태

공부상 용도는 '공장(지식산업센터)'이며, 실제 이용 상태도 이에 부합할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 내부 시설

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 공동 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차장, 옥내 소화전 및 화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 편의시설로는 엘리베이터 10대, 비상용 엘리베이터 21대가 설치되어 있습니다.

* 주차는 1,857대 수용 가능하여 법정 주차 대수 대비 189.77%를 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 형식적 경매

* 본 건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행됩니다. 이는 채무 변제가 아닌, 채권의 만족이나 청산 절차의 일환으로 경매가 진행되는 경우입니다. 이러한 경우 일반 경매와 다르게 낙찰 후 명도 절차 등에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 주의가 필요합니다.

6.2. 중복사건, 공동담보, 유동화물건

* 중복사건, 공동담보, 유동화물건이라는 특수성은 해당 물건과 관련된 복수의 채권 관계나 담보 설정이 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다. 이는 경매 절차 진행 및 권리 분석에 추가적인 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 이해관계인 협조 부족

* 감정평가서 요약에 '이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상'이라는 기재가 있습니다. 이는 현황 조사나 정보 확인 과정에서 일부 제약이 있었음을 의미하며, 실제 물건 상태나 점유 관계 등에 대해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 최대 규모 지식산업센터 중 하나인 인천테크노밸리 U1 센터 내에 위치한 지식산업센터(공장)입니다. 인천1호선 갈산역 역세권으로 교통이 편리하고, 주변 산업단지와의 연계성 및 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 건물 자체도 드라이브인 시스템 등 제조 및 물류에 특화된 설계를 갖추고 있어 실사용 목적이나 임대 수익 창출에 유리한 입지입니다.

다만, 본 건은 '청산을 위한 형식적 경매'라는 특성과 중복사건, 공동담보, 유동화물건이라는 복잡한 권리 관계를 가지고 있어 주의가 필요합니다. 또한, 이해관계인의 협조 부족으로 인한 정보 미상 부분은 명확한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 최대 규모 지식산업센터 내 핵심 입지.

* 인천1호선 갈산역 역세권으로 우수한 교통망.

* 주변 산업단지 및 풍부한 배후수요 확보.

* 제조업 및 물류 특화 설계로 실사용 및 투자 가치 높음.

* 형식적 경매 특성으로 인한 저가 매수 기회 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 236,000,000원으로 책정되었습니다. 형식적 경매, 복잡한 권리 관계, 이해관계인 정보 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

따라서, 본 건의 경우 감정가의 70~80% 수준인 약 165,200,000원 ~ 188,800,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 잠정적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 권리 관계 명확화, 유사 물건 시세 비교 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 형식적 경매의 특성 및 잠재적 리스크 해소 방안을 충분히 검토하신 후 입찰에 임하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.