나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510806 [1] 인천광역시 부평구 부평동 768-266 성신빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평삼거리역(인천도시철도1호선)"" 북동측 인근에
위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부평삼거리역/인천도시철도1호선)이 위치하고 있
어 제반 대중교통 사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물내 제4층 제402호로서,
(사용승인 : 1996.11.01)

외벽 : 몰탈위 드라이빗트 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거
환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-토지에 관하여 별도등기 있으나, 본건 부동산은 해당없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경510806 (1)

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510806 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 768-266 성신빌라 4층 402호 (신주소: 인천광역시 부평구 경인로818번길 13, 4층 402호)

토지면적: 10.53㎡ (약 3.18평)

건물 전용면적: 39.25㎡ (약 11.87평)

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원 (9천1백만원)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한OOOOOOO (실제 경매 신청 채권자는 한국주택금융공사)

건물 사용승인일: 1996년 11월 1일

토지별도등기: 토지에 별도등기 있으나 본건 부동산과는 관련 없음.

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재, 인천도시철도 1호선 부평삼거리역 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부평삼거리역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로상태: 본건 남측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구, 과밀억제권역.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 12월 13일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권(을8).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (토지 별도등기는 본건 부동산과 무관하며, 지상권은 없는 것으로 확인됨)

* 등기부 채권 총액 (말소기준권리 포함, 경매신청채권 제외): 52,560,000원 (한국스탠다드차타드은행 근저당)

* 경매 신청 채권: 40,245,971원 (한국주택금융공사)

* 소유권 이전 내역:

* 오기열 (2011년 4월 12일)

* 중국인 (2017년 12월 13일, 매매 75,000,000원) - 본 경매의 소유자일 가능성이 높음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 부평삼거리역 인근으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 발달되어 있음.

* 부동산 유형: 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역.

* 교통 접근성: 역세권(부평삼거리역)이라는 이점과 도로 접근성이 우수하여 유동인구 및 외부 접근성이 좋음.

1.5. 생활정보

* 교통: 인천1호선 부평삼거리역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행.

* 편의시설: 부평삼거리역 인근의 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 판단됨.

* 주변 교육시설: (별도 조사 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 미상으로 인한 법적, 금전적 불확실성이 발생할 수 있음.

* 건축 노후화: 1996년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 또는 재건축/리모델링 필요성이 대두될 수 있음.

* 주거환경개선지구: 개발 사업 진행 시 이주 또는 재건축 등의 가능성이 있으나, 사업 지연, 주민 반발 등 불확실성 존재.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 하수 처리장 등)은 발견되지 않았으나, 장기적인 도시 계획 변화에 따른 영향은 별도 검토 필요.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 부평동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통 접근성과 생활 편의시설 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임대관계가 미상이라는 점은 투자 시 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 주거환경개선지구라는 점은 향후 가치 상승의 잠재력이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평삼거리역 도보 이용 가능한 역세권으로, 높은 직주근접성 및 생활 편의성.

* 안정적 권리관계: 경매로 인한 대부분의 권리 소멸이 예상되어 비교적 안전한 투자가 가능.

* 주거환경개선지구 잠재력: 향후 지역 개발 사업에 따른 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 시세 분석: 감정가가 주변 시세보다 낮아 시세차익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 유사 면적(약 38~39㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 12월 기준으로 105,000,000원 ~ 110,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본건 감정가는 91,000,000원으로, 주변 시세 대비 약 15~20%가량 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 임차인 인수 보증금: 0원

* 총 채권액(말소기준권리 포함): 52,560,000원

* 감정가: 91,000,000원

* 주변 시세(유사 면적): 105,000,000원 ~ 110,000,000원

* 임대관계 미상, 건축 노후화 등의 리스크를 고려하되, 역세권 입지와 지역 개발 잠재력을 감안하여 산정.

* 권장 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 105,000,000원

본 권장 입찰가 범위는 감정가 대비 적정 수준의 낙찰을 목표로 하며, 주변 시세 대비 경쟁력을 확보할 수 있는 가격입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 유찰 횟수, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.