나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510740 [1] 인천광역시 연수구 송도동 10-7 송도지티엑스센트럴 1층133-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""인천지하철(1호선) 인천대입구역"" 남동측
근거리에 위치하며, 주위일대는 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로
주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에
소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2021. 08월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건
제1,2종근린생활시설 및 판매시설 건물 내 1층133-1호로서,
외벽:콘크리트 위 판넬붙임 등 마감.
내벽:몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 ""공실""상태임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며, 현황
제1,2종근린생활시설 및 판매시설 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측, 북서측 및 남서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2017-04-24), 제1종지구단위계획구역(2010-03-23)(지식정보산업단지),
광로1류(폭 70m 이상)(주간선도로)(접함),
중로2류(폭 15m~20m)(2017-04-24)(중로2-643호선)(접함),
중로2류(폭 15m~20m)(2017-04-24)(중로2-645)(접함), 경제자유구역,
일반산업단지(송도지식산업단지), 성장관리권역, 철도보호지구(2014-07-14).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

물건 비고

- 공부상 용도는 '근린생활시설(일반음식점)'이나 현황 '공실'상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510740 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 10-7 송도지티엑스센트럴 1층133-1호

용도: 근린상가 (공부상 용도는 '근린생활시설(일반음식점)'이나 현황 '공실' 상태임)

감정가: 380,000,000원

토지면적: 6.22㎡ (약 1.88평)

토지 지분: 6.22㎡ (약 1.88평)

건물면적: 17.10㎡ (약 5.17평)

건물 지분: 17.1㎡ (약 5.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 공부상 용도는 '근린생활시설(일반음식점)'이나 현황 '공실' 상태임

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천지하철 1호선 인천대입구역" 남동측 근거리에 위치하며, 주변 일대는 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하며, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임. 인천지하철 1호선 인천대입구역이 인근에 있어 교통이 편리함. GTX-B 노선도 예정되어 있어 향후 서울 접근성이 더욱 향상될 것으로 기대됨.

2.3. 접근성

본 물건은 북동측, 북서측 및 남서측으로 공도와 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

2.4. 지역 특성

송도동은 국제도시로 조성되어 업무시설, 상업시설, 주거시설 등이 복합적으로 개발된 지역임. 특히, 송도 GTX 센트럴은 인천대입구역 인근에 위치하며, 주변에는 현대 프리미엄 아울렛, 트리플 스트리트, 송도 센트럴 파크 등 다양한 편의시설 및 문화시설이 자리하고 있음.

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수처리장 등)이 인접하여 물건 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 정보는 확인되지 않았음. 다만, 송도 지역 전체적으로는 폐기물 시설, 하수처리장, 공단 등으로 인한 악취 문제가 제기된 바 있으나, 본 물건의 구체적인 위치에서 직접적인 영향을 받는다는 증거는 없음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 9월 29일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1)으로, 본 경매로 인해 말소될 예정임.

이후 접수된 가압류 권리들(삼성카드, 인천신용보증재단, 농협은행, 주식회사케이비국민카드)은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 완료 후 소멸될 예정임.

3.2. 소멸주의 원칙

매각으로 인해 위 모든 권리는 소멸하는 것을 원칙으로 하므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 판단됨. (단, 법원 매각물건명세서 상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 인수해야 함. 본 물건의 경우 '없음'으로 기재되어 있음.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있음. 이는 현재 임차인이 없거나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없음을 의미함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 인천지하철 1호선 인천대입구역 인근 역세권에 위치하며, 주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 판매시설 등이 혼합된 상업지구임. 송도 GTX 센트럴은 2021년 8월 사용승인을 득한 비교적 신축 건물로, 다양한 업종의 상가들이 입점해 있거나 공실로 남아 있음.

4.2. 잠재적 임대 수요

인천대입구역 역세권 및 주변 업무시설 밀집 지역의 특성상, 소형 상가로서 일정 수준의 임대 수요가 있을 것으로 예상됨. 특히, GTX-B 노선 개통 예정으로 지역 가치 상승 시 임대 수요 증가 가능성이 있음.

4.3. 경쟁 환경

상권 내 유사 규모 및 용도의 상가들과의 경쟁이 있을 수 있으나, 신축 건물 및 역세권이라는 이점을 활용하여 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천대입구역을 중심으로 한 상업시설과 현대 프리미엄 아울렛, 트리플 스트리트 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교통 및 접근성

인천지하철 1호선 인천대입구역을 도보로 이용 가능하며, 광역 교통망인 GTX-B 노선 개통 시 서울 도심 접근성이 획기적으로 개선될 전망임.

5.3. 주변 기반시설

송도 지역은 교육(채드윅송도국제학교, 연세대 캠퍼스 등) 및 의료, 행정 등 생활 편의를 위한 도시 기반 시설이 잘 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 공실

공부상 용도는 '근린생활시설(일반음식점)'이나 현황 '공실' 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기는 어려움. 공실 원인 및 해소 방안에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(AMC) 등으로부터 매각되는 경우가 많아, 일반적인 경매 절차와는 다른 특징을 가질 수 있음. 취득 및 관리 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 상권 내 경쟁 및 경기 변동

주변 상권 내 경쟁 심화 및 수도권 경기 변동에 따라 임대 수익률 및 자산 가치 변동 가능성이 존재함.

6.4. 관리비 및 유지보수

2021년 8월 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 건물 관리비 및 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 인천대입구역 인근에 위치한 소형 근린상가로, 역세권 입지와 신축 건물이라는 장점을 가지고 있음. GTX-B 노선 개통 예정으로 지역 가치 상승이 기대되는 지역임. 현재 공실 상태이며 유동화 물건이라는 특수성이 있으나, 권리 관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됨. 우수한 입지 조건과 미래 가치를 고려할 때, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 인천대입구역 도보 이용 가능 (약 30분대 서울 접근 기대).

* GTX-B 노선 예정: 2031년 개통 목표로 서울 도심 접근성 획기적 개선 기대.

* 신축 건물: 2021년 8월 사용승인으로 건물 상태 양호, 즉각적인 대규모 수리 필요성 낮음.

* 소형 면적: 17.10㎡(약 5.17평)으로 소형 상가 투자 진입 용이.

* 향후 개발 가치: 송도국제도시의 지속적인 개발 및 GTX-B 노선 개통으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 380,000,000원

말소기준권리 채권액: 342,000,000원

총 등기부채권액: 447,018,155원

인수 보증금: 0원

본 물건은 현재 공실 상태이며 유동화 물건이라는 점을 고려하여 보수적인 접근이 필요함. 임대 수익률 및 주변 시세, 향후 GTX-B 개통 효과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 95% (304,000,000원 ~ 361,000,000원) 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.