나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510739 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 230-6 주은스카이빌 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '수도권전철1호선 및 인천2호선 주안역' 남측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 숙박시설 및 업무시설(오피스텔 등), 근린생활시설 등이 밀집하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 주안역(수도권전철1호선 및 인천2호선) 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물
(사용승인일자 : 2014.09.29.) 중 제4층 제401호로서,

외벽 : 스톤 및 일부 인조석 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510739 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 230-6 주은스카이빌 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 160,000,000원

토지면적: 14.89㎡ (약 4.50평)

건물면적: 66.24㎡ (약 20.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 수도권전철 1호선 및 인천 2호선이 지나는 주안역에서 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 숙박시설, 업무시설(오피스텔 등), 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 주안역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 교통 상황은 매우 양호합니다. 물건지 북측으로는 노폭 약 8m의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 제공된 정보에서는 특정 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 3월 17일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 52,200,000원)입니다.

임차인 현황으로는 한국토지주택공사가 보증금 145,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2023년 6월 30일, 확정일자는 2023년 6월 14일입니다. 그러나 한국토지주택공사는 대항력이 없습니다.

이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소될 예정입니다.

총 채권액은 586,200,000원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주안역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다양한 편의시설과 업무시설이 밀집되어 있어 유동인구가 많고, 이는 오피스텔로서의 안정적인 임대 수요를 뒷받침합니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수도권 전철 1호선과 인천 2호선의 환승역인 주안역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선을 통해 인천 시내 및 수도권 각지로 편리하게 이동 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로 주거 편의성은 양호한 편입니다.

* 건축 정보: 2014년 9월 29일 사용 승인된 철근콘크리트 구조 10층 건물 중 4층에 위치하며, 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 감정가(160,000,000원) 대비 총 채권액(586,200,000원)이 현저히 높아, 낙찰가에 따라 배당 순위에 따른 채권 회수에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 한국토지주택공사의 임차 보증금 145,000,000원은 대항력이 없어 매수인이 인수하지 않으나, 배당을 통해 전액 회수가 불확실할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 도시계획적 제한 사항은 향후 토지 이용 및 건물 증축, 재건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 입지 조건이 매우 양호합니다. 2014년 준공되어 비교적 신축에 해당하며, 현재 오피스텔로 정상 이용 중에 있습니다. 다만, 채권 총액이 감정가 대비 매우 높다는 점과 대항력 없는 임차인의 보증금 처리 문제는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 이러한 점을 감안할 때, 신중한 권리 분석과 시세 조사를 통해 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주안역(1, 2호선) 역세권 입지로 뛰어난 교통 접근성 확보.

* 오피스텔 및 상업시설 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 2014년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대 용이.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(60~70㎡)의 오피스텔 매매가는 약 1억 5,500만원에서 1억 7,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 1억 6,000만원으로, 이는 시장 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. 따라서, 현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 1억 6,500만원 ~ 1억 7,500만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 경매 진행 상황 및 경쟁률에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.