나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1356 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-4 강화인더스타운2 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 강화읍 대산리 소재 ""대월초등학교"" 북동측 근거리,
월곳리에 위치하며, 주위는 일반산업단지로 조성돼있으나 공업용부동산과 지원시설 및 나지
등이 혼재하여 미성숙상태입니다.

교통상황

제반 차량의 출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 운행빈도 등을 고려할때
대중교통사정은 대체로 다소 불편한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제1층 일부로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건 102호는 공부상 근린생활시설 용도이나, 현황 공실입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 제반 편의설비를 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 업무시설 등의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 25미터 정도의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2015-11-16) , 지구단위계획구역(강화일반산업단지) , 중로1류(폭 20m~25m)
(2014-12-08)(접합), 가축사육제한구역 (2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(15m이하))<군사기지 및 군사시설
보호법>, 역사문화환경보존지역(기념물_황형 묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
일반산업단지(2015-11-16)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

조사시점 현재 건물 전체 공실상태이며, 이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계
미상입니다.

물건 비고

- 공부상 '근린생활시설' 용도이나 현황상 '공실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1356 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-4, 강화인더스타운2 1층102호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제1층 일부

* 준공일: 2019년 11월 05일 (사용승인일 기준)

* 용도: 공부상 근린상가 (현황 공실)

* 토지 면적: 30.24㎡ (약 9.15평)

* 건물 면적: 63.38㎡ (약 19.17평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 감정가: 455,000,000원

* 특이사항: 본건은 유동화 물건입니다.

2. 입지조건

* 지역 환경:

* 위치: 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리, "대월초등학교" 북동측 근거리

* 주위 환경: 일반산업단지로 조성되었으나, 공업용부동산, 지원시설, 나지 등이 혼재되어 있어 개발 미성숙 상태입니다.

* 토지 형상 및 이용: 세로장방형으로 인접지와 등고평탄하며, 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북측으로 폭 약 25미터 도로에 접하고 있습니다.

* 교통 상황:

* 차량 접근: 제반 차량의 출입이 용이합니다.

* 대중교통: 인근에 노선버스정류장이 있으나, 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리:

* 말소기준권리는 2021년 05월 27일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 권리 총액:

* 등기부채권 총액 (말소예정 채권 포함): 846,133,158원

* 인수되는 보증금 (임차인): 0원

* 임차인 현황:

* 조사 시점 현재, 건물 전체가 공실 상태이며 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 정확한 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원이지만, 임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 상권 특성:

* 본 물건은 강화일반산업단지 내에 위치한 집합상가입니다.

* 주변은 공업용 부동산 및 지원 시설이 혼재된 산업단지 지역으로, 상권의 성숙도는 낮은 편입니다.

* 건물 자체는 업무시설 용도로 건축되었으나, 본 호실은 근린생활시설 용도로 지정되어 있습니다.

* 상가 운영 현황:

* 건물 전체가 현재 공실 상태입니다.

* 산업단지 내 지원 시설로서의 수요는 존재할 수 있으나, 상권의 미성숙으로 인해 안정적인 임대 수익 확보까지 시간이 소요될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 가장 가까운 근거리 시설은 "대월초등학교"입니다.

* 그 외 주변은 주로 산업단지 관련 시설 및 나지 등으로 구성되어 있습니다.

* 기타 정보:

* 건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 편의 설비는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험:

* 현재 건물 전체가 공실 상태이며, 임대차 관계가 미상이라 공실 장기화 위험이 있습니다.

* 신규 임차인 확보까지 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

* 상권 미성숙:

* 일반산업단지 내 위치하여 상권의 발전 단계가 초기 단계에 머물러 있습니다.

* 주변의 배후 수요가 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 교통 불편:

* 대중교통 이용이 다소 불편하여, 특정 업종이나 직장인 대상 업종 입점 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

* 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 존재합니다. 특히 군사시설 보호구역 및 문화재 보호구역 관련 내용 확인이 필요합니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 산업단지 특성상 관련 시설이 산재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리에 소재한 강화인더스타운2 내 1층 상가 점포입니다. 일반산업단지 내에 위치하고 있으며, 현재 건물 전체가 공실 상태입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리 관계는 비교적 명확하여 매각 후 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

산업단지 내 지원 시설로서의 잠재력은 있으나, 상권의 미성숙, 대중교통의 불편함, 그리고 장기 공실 위험은 주요 고려사항입니다. 향후 강화일반산업단지의 개발 방향 및 확장 계획에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 근린생활시설 희소성

* 향후 산업단지 개발에 따른 가치 상승 기대

* 권리관계 명확 (일괄 매각 및 권리 소멸)

* 인천광역시 강화군 지역 개발 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 455,000,000원을 기준으로 하되, 현재의 공실 상태, 상권의 미성숙도, 임대차 관계 미상 등의 위험 요소를 충분히 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

* 동일 건물 및 인근 지역의 유사 상가 임대 시세 조사

* 권리분석 상 말소되지 않는 권리 (존재할 경우)에 대한 인수 여부 및 비용 확인

* 향후 예상되는 임차 가능 업종 및 임대 수익률 분석

* 리모델링 또는 내부 수리 필요 시 예상 비용 산정

일반적으로 투자자는 이러한 위험 요소를 감안하여 감정가보다 낮은 금액으로 입찰가를 산정하며, 목표 수익률 달성 가능성을 면밀히 검토합니다. 구체적인 입찰가는 심층적인 시장 조사 및 전문가의 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.